房贷40年个人住房贷款期限不超40年

【房贷延长至40年，救市还是“套牢”下一代？】

8月28日，央行、金融监管总局联合发文，个人住房贷款最长期限从30年正式延至40年。同时，现房销售备案后放款、预售项目竣工备案后才放款，从制度上避免“没拿房先还贷”；月房贷支出与收入比控制在50%以下，总债务比控制在60%以下。

利率方面，5年期以上LPR连续15个月维持在3.5%，全国新发放房贷加权平均利率约3.1%，首套利率集中在3.0%-3.1%，公积金5年以上首套仅2.6%。全国超20城还有1%-2%的房贷贴息——政策诚意不可谓不足。

但购房消费下降，真的只是因为月供高、首付高吗？恐怕没那么简单。

一、月供少了，利息多了。 有网友算账：100万贷款，利率3%，30年月供4200，40年月供3500，每月少还700，但总利息从74万涨到103万，多还29万。“遮羞布终于撕下来了，30年不够40年来凑，为了每年少供7000多，结果多付利息20多万”。每月省杯奶茶钱，一辈子多还几十万。

二、30岁买房，70岁还完。 “一个人大学毕业，工作几年攒够首付估计怎么也得30岁上下了，按30岁买房算，40年还贷，70岁才能还完，这一辈子就算卖给银行了”。22岁毕业、25岁买房，正好还到65岁退休。网友调侃：“以前：努力工作，争取退休。现在：退休了，房贷还在上班”。

三、根本问题不在房贷长短，而在安全感的全面崩塌。

居民购房意愿持续走弱，背后是多重因素的叠加：

工作不稳定——73.6%的受访者因工作不稳定放弃购房。灵活就业人员已超2亿，中青年普遍面临“35岁门槛”，行业裁员、降薪常态化。30年甚至40年的债务链，远超就业安全感周期。

收入预期低迷——二季度居民购房意愿强于上月的仅占16%。担忧未来还款能力占比仍达42%。居民部门正在主动“去杠杆”，4月住户贷款减少7869亿元。2026年一季度居民部门债务增速更是1995年以来首次负增长。

对杠杆的天然恐惧——当前首套房最低首付已降至15%，但实际成交中40%-60%高首付成主流。零贷款购房正成为居民部门资产负债表修复的重要特征。“工作不稳定”已跃居不买房首因。

结婚率低、独生子女需求下降——人口结构变化带来需求端根本性收缩。

租房比买房更划算——当前租售比下，租房的经济压力远小于背负几十年房贷。

四、养老焦虑加剧不敢花钱。 延迟退休逐步落地，养老金替代率已跌破55%国际警戒线、长期徘徊在45%左右。企业退休人员养老金中位数刚过3050元。20-35岁参保人员断缴率超三成。“我哥53岁，退休金2100，房贷月供3200，退休金连月供都覆盖不了”。网友讽刺：退休金不够还房贷，人去了贷还在，房贷传三代。

延长贷款年限，是给市场多一个弹性工具。但如果根本问题——就业稳定性、收入预期、社会保障、人口结构——没有改善，40年房贷不过是把当下的压力，分摊给未来更漫长的几十年。

正如网友所说：“延长贷款期限，是救楼市的工具，不是救你的工具”。

房子是用来住的，不是用来背一辈子的。

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