房价跌不跌已经不重要了！昨晚和银行信贷部的老同学吃饭，两杯茅台下肚，他拉着我袖子说：“哥，现在市场上80%的买房人，脑子一热，都在往同一个坑里跳！我们批贷款的时候看得清清楚楚，都替他们捏把汗！” 他叹了口气，掰着手指头给我数了数那几个最常见的“坑”： 第一个坑：月供紧贴“红线” “现在敢贷足30年的，月供几乎卡着月收入50%的警戒线在批。不少人只算理想工资，没算绩效波动、育儿支出、父母医疗备用金。一次降薪或一场病，现金流说断就断。” 第二个坑：只看新房单价，无视总持有成本 “郊区盘单价是诱人，可通勤油费+时间成本+商业配套缺失+未来学区不确定性，折算下来每平米‘隐形成本’比市区老破小还高。更可怕的是，这类房子最先扛不住周期波动。” 第三个坑：盲目迷信“一步到位” “结婚非要抢四房，二胎还没影就压上全家积蓄。结果小孩出生后，发现对口学校不行，想置换时才发现——当初‘一步到位’的房子，流动性比刚需小户型差太多，割肉都难出手。” 第四个坑：把经营贷当房贷用 “看着利率差就心动，以为能一直续贷。但经营贷三年一审核，一旦抽贷，瞬间要还清百万本金。去年到现在，我们处置的法拍房里，三成都是倒在这个坑里的中小业主。” 第五个坑：错把“房贷”当“资产” “很多人觉得背了房贷就是拥有了资产，其实在还贷的前八年，你还的大部分是利息，房子涨得慢点或者跌了，加上税费和利息，算总账可能还是亏。更关键的是，这套房子把你未来二十年的现金流和选择权都锁死了，不敢换工作、不敢创业、甚至不敢生孩子。这不叫资产，这叫‘人生流动性负债’。” 第六个坑：盲目跟风“抄底”新区 “看着规划图热血沸腾，以为买了就是原始股。但新区发展周期动辄十年起，期间配套缺失，居住体验差，更关键是——规划是会调整的。除非你是用闲钱赌一把，否则把自住需求和事业黄金期，押宝在一个图纸上的‘未来’，风险太大了。我们见过太多人，房子交付五年了，晚上亮灯率还不到三成，想出租都没人接，自己住又太远，彻底成了‘不动’产。” 他抿了口酒，摇头说：“现在买房真正拼的不是胆量，是算账能力。可惜大多数人，账只算到首付就停了。”