上海二手房每月2万多套，套出来的钱去哪了

11月1日公布了上月上海楼市的数据，上海二手房10月成交24563套，连续N月上涨又同比创了N月新高，但走到房东张三李四王二麻子中去，听到的还是截然不同的冰冷体感，点解？

其实，房东为什么没有感受到上海二手房的成交红利？说到底就是向上的置换链没有形成良性金字塔。

众所周知，上海二手房市场成交绝大多数系300万以内的低价房源，包括市中心老破小与郊区远大新在内，综合2026年1到9月的数据，该类房源占比达到惊人的69%，作为上海楼市金字塔最低的塔基部分，这部分房源是之前限购与首付不断放松的回应，是新上海人的“听从召唤”。

但楼市并非都是300万的上车房源，还有300-500万的刚需、500-1000万的刚改乃至1000万以上的改善等等，但是这个结构占比又如何呢？

卖掉300万房源的，除了持币观望的，若进入改善置业大多只能继续在二手房市场(新房更大更贵)，向上一步到500万的占比断崖式下跌到17%，差不多四转一的比例，剩下的“3个300万客户持币去了哪里”？

300万到500万尚且如此，再向上的比例更稀薄也就可以理解了，但置换链的第一目标位就是500万，这个69：17的刺眼比例亟待攻克解决。

至于500万的成交被“规模抬起”之后，其去新房就有了可能与底气，至于500万转化800万甚至1000万的比例稀松反而可以理解，因为这个价位段的选择更多但底部足够夯实，房价才会有真实的上涨体感。

所幸，由于现房销售落地细则于“929新政”公布，近一段时间(并可持续至少半年以上)新房都在抢上市跑量，也出现了好几个500-800万的新房日光盘，但这是以牺牲“同价位二手房成交”为代价的，一个需求在新房与二手房之间争夺，前者在3.5代宅风气之先，当然立面更新、公区更大、附赠更多，对500万以上购房者而言，二手房都是次选。

相信上海楼市的K型分化还将加剧并进一步多元化：市区郊区分化、新房二手房分化、新规(产品)旧规分化，从来只有新房笑的背面，二手房东们会越来越不Care每月二手房的成交数据。

为数据欢呼的不是购房者不是房东，只是研究数据的书呆子或拿着数据来吓唬买卖双方的从业者。楼市第一线一个敢于说真话的房产人十一月你好房地产[超话]