2025年岁末，一股暖意悄然在上海房地产市场流动。

二手房市场，周度成交量已连续三周站稳5000套以上平台，全年网签总量创下近四年新高；新房市场，多个核心区高端项目开盘即告售罄，外围区域品质项目认购表现超出预期。

一二手市场同步释放的积极信号，为这个冬天增添了几分暖意。

1）二手房：成交量创四年新高，“以价换量”特征显著

上海二手房市场在年末迎来一波成交高峰。最新数据显示，今年全市二手房网签总量已创下近四年新高，单月成交连续多个月突破2万套，年末市场呈现量升价稳态势。

上海网上房地产显示，2025年第52周（12月23日-12月28日），上海二手房成交5437套，环比上涨3.5%，成交量连续第三周站上5000套水平。截至12月28日，12月全市二手房成交量已达20812套，预计全月成交将突破2.3万套。

从全年数据看，截至12月28日，上海今年二手房网签总量已达251966套，创近四年新高。值得关注的是，今年二手房网签量突破2万套的月份已达7个，超过去年同期的6个月。

（统计时间截止到12月28日）

市场普遍认为，价格深度调整是驱动年末成交放量的核心因素。数据显示，2025年上海二手房成交结构中，总价300万元以下的房源占比攀升至近五年来的新高。以“老破小”为代表的低价位房源，始终是二手房市场的成交基石。当前的价格水平已触及大量刚需购房者的心理底线，促使其入市“上车”，同时也吸引部分投资者关注市场寻底机会。

除了价格因素，季节性需求也助推了市场热度。由于上海义务教育阶段公办学校通常于每年4月依据户籍进行学区划分，许多家庭选择在12月至次年1月完成学区房购置，以便在3月前落户。这波学区房交易热潮预计将延续至2026年1月。

供应端也出现微妙变化。截至12月28日，全市二手房挂牌总量为346,582套，较12月8日减少了5000余套。在成交量上升的同时，新增挂牌量的减少，反映出部分业主心态趋于稳定，市场供需关系正在动态调整中。

新房：市场热度结构性扩散，高端与品质刚改共舞

新房市场的暖意同样清晰可感。上海中原地产监测数据显示，上周（12月22日-12月28日）新建商品住宅成交面积达12.88万平方米，环比大幅增加78.60%。

市场热度呈现出清晰的结构性特征：核心地段的高端资产持续受到高净值人群追捧，展现极强的抗跌性和流动性；同时，外围区域定价合理、产品力突出的刚需及改善型项目，也成功赢得了市场的青睐。

高端市场点燃行情“高光”。12月26日，备受瞩目的徐汇“地王”项目安澜上海开盘，均价17.88万元/平方米，单日实现销售额约90.77亿元，去化率约95%。

同日，浦东后滩板块的澐启滨江项目二批次开盘，225套房源当日售出196套。成交房源中包括总价1.05亿元的顶层复式、5000万级的286平方米户型，以及单价超16万元/平方米、总价2000万级的125平方米户型。

12月27日，位于普陀真如板块的中海环宇玖章项目开盘，均价11.8万/平方米，推出的90套房源共吸引198组客户参与摇号选房。开盘后仅30分钟，所有房源即告售罄，平均每套成交时间约20秒，现场叫号至第178号时房源已全部去化。

其他核心区域项目也保持较高热度。12月28日，杨浦滨江的中信泰富外滩道二批次119套房源开盘，均价13.88万元/平方米，共132组认购，当日售出109套，去化率92%。黄浦区的绿城黄浦ONE项目于12月27日推出56套房源，均价约17.2万元/平方米，46组认购，当日去化率约七成。

除高端项目外，部分针对刚需及改善需求的项目也获得积极市场反馈。

12月28日，青浦新城板块的联发时光新澍项目开盘，184套房源共获93组认购，当日售出131套，去化率约71%。青浦区的南厢观宁府于12月27日开启认购，前两日即收到超过50组意向认购，认购率达121%。嘉定新城板块的招商林屿湖畔项目于12月29日开盘，56套房源共58组客户参与摇号，认购率104%。这些项目的表现，表明合理的价格与产品定位依然能够撬动市场需求。

结语：

年末上海楼市的这轮“暖冬”行情，是市场价格自我调整、宏观政策导向积极、以及季节性刚需集中释放等多重因素共同催化的结果。二手房市场通过“以价换量”实现了成交量的筑底回升，新房市场则通过产品分化验证了不同细分需求的购买力。

市场呈现出的积极变化值得关注：价格调整正有效激活真实居住需求；优质资产的价值共识依然坚固；合理的供给能够获得市场的正面回应。这些微观层面的信号，与宏观政策层面持续释放的“稳市场、防风险、促转型”的清晰导向同频共振，正在逐步修复市场参与各方的信心。

尽管市场全面、持续的复苏仍有赖于宏观经济的进一步向好和居民收入预期的改善，但年末展现的韧性无疑为市场注入了正能量。这段“暖冬”行情不仅为2025年上海楼市画上了一个相对活跃的句点，其背后反映出的价格弹性、需求基础和政策效力，也将为2026年市场的平稳健康发展奠定更为坚实的观察基础。