01
♪
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
2026年一开年，关于楼市政策的好消息，似乎比2025年要多一些。
1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税。
比起此前的5%增值税，如今降至3%。尽管没有取消，但也是过去一段时间来，难得的楼市刺激政策。
元旦当天，《求是》杂志发表了特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，开头罕见地指出了“房地产带有显著的金融资产属性”，并重申了房地产是国民经济发展的基础产业与举足轻重地位。
1月5-6日，中国人民银行召开工作会议，提出继续实施好适度宽松的货币政策，为2026年的货币政策定下了宽松基调。
其中，“灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具”，引发了不少人对新一轮降准、降息的预期。
紧接着，财政部、税务总局、住建部发布公告，2026年1月1日-2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后，1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
同时，广州、南通等城市，对房贷贴息1%。
…………
可以预见的是，2026年，楼市会加速出台更多提振政策，力度预计会超过2025年，以上政策只是一个开始。
当然，结合当前的总体导向、经济形势、供应总量（含二手房）等，通过这些政策，让楼市在短时间内回暖、涨价，不现实。
而从种种迹象看，国家层面的救市，依旧以企稳为主，托而不举，以防过热。城市更新会稳步推进，而不像十年前棚户区改造那么猛烈。
但是，只有让楼市尽快起到筑底、企稳，才能让购房者恢复信心、不再观望、敢于出手，最终推动楼市走出恶性循环。
02
♪
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
刚刚过去的2025年，楼市高开低走。
开年后，楼市延续了2024年9月以来的复苏迹象，不少在售商品房，以及少量高端、优质学区二手房，有了一定的成交热度。
春节期间的“六小龙”，提振了人们对经济发展的信心。
很快，国内一二线城市出现了高地价，甚至“地王”。
然而好景不长，当政策没有持续、边际效应减弱，再加上关税战等影响，4月起楼市热度开始褪去，下半年更是回到了泥潭之中，二手房加速下行，失望、观望情绪到了新高度。
这正反映了《求是》杂志特约评论员文章的观点：政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。
2025年全年，鹿城、龙湾、瓯海三区（不含安置性质商品房、人才房等）商品住宅仅成交5064套，略低于2024年，好在降幅收窄。
不过，2025年的温州市区楼市，仍有一些亮点。
首先，“四代宅”热销。麓湖、璞拾云洲、望江等“四代宅”，凭借高得房率与好户型、稀缺景观资源等优势，受到购房者热捧。
其次，滨江CBD库存去化。几个新盘并非“四代宅”，但凭地段、品质、优质资源集聚而热销，库存从超千套降至200多套（不含人才房），逐步见底。
还有部分地块的溢价成交，包括洪殿单元D-10/E-02地块、中央绿轴区域G-50b地块、仙岩F-02-01地块、温州中学街坊A-02地块、吴桥单元A-07地块等，其中不乏央企、民企展开争夺，一些新房企崭露头角。
因此2026年，温州楼市还将迎来一批新面孔。
既然是新面孔，这些新盘的设计、建设水平如何？能否诞生不复制、更经典的项目？有待继续观察。
03
♪
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
温州楼市整体不佳，但有局部亮点，足以反映接下来一个长期现象：分化。
好地段、好产品有望走出独立行情，而城区外围、旧房将仍将面临困境。
过去一年多时间，滨江CBD这些价格不菲的豪宅，库存从超千套降到仅剩200多套，足见温州高净值人群的购买力依旧在线。
其中，作为头部板块的滨江CBD，今后住宅供应量有限。如果青山住宅不面向市场，就基本只剩鹿角湾地块。
当滨江CBD库存越来越少，率先完成筑底，将起到风向标作用，并产生外溢，利好周边洪殿、桃花岛等板块。
除了滨江CBD，老城区、中央绿轴区域（不含南端）已几乎没有新盘在售，有条件加推的地块也很少。
当城市更新只是稳步推进，后续住宅地块供应也将稳步释放。
因此，多数核心城区的高端小区，房价都有筑底的可能。
其实，当前的在售新盘，未必能满足温州高净值人群的高端需求，仍需推出更多元化的高端产品来刺激市场。
比如，除鹿角湾地块外，瓯江路海事局北侧的停车场，能否开发为一线江景住宅？
老城区推动城市更新，能否建设更多延续温州地方文化的风貌别墅？
要知道，以60后、70后为主的第一代温商，已逐步进入耳顺、天命之年。他们拥有更雄厚的资金实力，对温州感情更深，基本上是最后一次置业了。
如果能通过更新颖、更多元化的高端产品，吸引他们在温州购置终极居所，对当前的楼市能起到一定的提振作用。
04
♪
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
温州楼市更大的问题，在于城市外围区域，这些板块或多或少都还有一些新盘、次新房在售，甚至库存量较大，筑底需要很长时间。
尤其是近5年市区交付的约24万套全新安置房，在二手房市场上以更低的价格，吸走了大量刚需商品房的购房力，改变了此前商品房、二手房交集有限的局面。
老旧、郊区的二手房，也将因低价起到类似保障房的作用，持续分流刚需购房者，并成为住房存量时代的常态。
同时，受楼市下行影响，消失的不仅仅是投资客，就连很多正常购房需求都消失了。
比如，给孩子的婚房，推迟买了。女性婚前用于兜底的资产，不买了。
二手房卖不起、卖不掉，没有足够的钱买新房，也不改善了。
还有很多购房者，观望了三四年，还在继续观望。
在庞大人口基数之下，温州楼市潜在购买力依旧可以挖掘。至于人均住房面积数据，被庞大规模安置房（一户多套）等因素人为放大了。
但这些购买力的回归，需楼市真正企稳之后，否则他们还会继续观望下去。
正如《求是》杂志特约评论员文章所言：房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重，仍然是支撑国民经济的基础产业。
因此2026年，既然国家层面对楼市的定调已经转向，温州层面需继续下大力气提振楼市，想尽千方百计激活潜在购买力，去化商品房、二手房库存。
比如，将部分安置房、二手房用于保障房，让外来人口成为真正的市民。
将二手房纳入拆迁安置、以旧换新等，让想改善的人卖得掉二手房，有钱买商品房。
用好教育等优质资源，吸引郊县居民前来市区购房。
从长期看，只有继续推动城市建设、产业升级，让城市具备吸引力与竞争力，让这座城市定居的人能挣到钱，才是楼市兴旺的根本。
