比尔·阿克曼：

设想一下，你的家族辛苦奋斗了一代人，好不容易攒够钱，买下了纽约上西区一栋褐砂石住宅。这栋楼里住着受租金稳定政策保护的租户。

你的家族向银行申请了抵押贷款，之所以敢贷款，是因为相信租金收入和现金流至少能够跟上通货膨胀，从而支付贷款的本金和利息，并且还能留下一些投资回报。

虽然楼里住的是租金稳定租户，但你一直认为，纽约市租金指导委员会(RGB)每年都会根据持有和运营房产成本的涨幅，合理裁定租金上调幅度。

你相信RGB会履行职责，因为该委员会由两名房东代表、两名租户代表以及五名代表社会公众利益的独立委员组成。

然而，如今新当选的纽约市长曼达尼竞选时承诺冻结租金。纽约约有200万名租金稳定住房的租客，因此，只要承诺冻结租金，就能赢得大量选票，并最终赢得选举。

新市长为了兑现承诺，通过安插支持自己立场的人进入RGB，使委员会成员不再履行原本应尽的职责，而是按照既定结论投票支持冻结租金。这一点甚至可以从一位因抗议这种做法而辞职的RGB委员公开发表的言论中得到印证。

与此同时，纽约的各项成本却在不断上涨，包括水电、公用事业费用、房地产税、保险、维修和维护等开支，而你的租金收入却被冻结。

房地产本就是一个经营杠杆很高的行业，这意味着，在租金冻结、成本不断上涨的情况下，房产现金流将大幅缩水，在偿还贷款本息之后，很可能变成负现金流。

因此，我预计，纽约将有数百甚至数千名小型房产业主，很快就会陷入房贷资不抵债的困境，同时也没有足够的现金流去维护自己的房产。

如果你还记得20世纪70年代中期纽约南布朗克斯大量建筑因长期失修、废弃甚至焚毁的景象，你就能够直观地理解，如今纽约的小型房地产业主正面临怎样的处境。

对于纽约约200万名租金稳定住房租客来说，冻结租金短期内看似是件好事（但从长期来看，可能导致公寓维护状况越来越差）；然而，对于居住在纽约约100万套市场价出租公寓中的200多万名租客来说，这却是个坏消息。因为在一个对房东越来越不友好的市场环境下，开发商和投资者不太可能继续大量增加住房供应，而市场租金很可能会继续以较高速度上涨。

在我看来，除非我遗漏了什么，否则这一切既不公平，也不合理。