泰国房地产行业正准备迎接一段较长的调整期，而不是周期性下滑。近期，Kiatnakin Phatra (KKP) 金融集团对市场走向进行了冷静的评估。该集团表示称，由于家庭债务飙升和信贷紧缩，未来2-3年将出现经济萎缩，贷款被拒的情况层出不穷，泰国房地产开发商必须进行相应的战略调整。

1、市场面临压力

这些数据揭示了一个严峻的现实。预计到2025年，全泰房产交易量将下降6%，此前2023年已下降15%，使交易量降至七年来的最低点。

曼谷及其周边地区的情况更为严峻，2025 年前八个月的转账量比 2024 年同期下降了 15%。对于曼谷地区开发商新建的房产，预计下降幅度将达到 20%。

三大因素正在抑制市场活动：1）家庭债务高达GDP的90%，严重限制了消费者承担新的抵押贷款的能力；2）金融机构收紧贷款标准，这给潜在购房者设置了很大的准入门槛；3）整体经济低迷削弱了消费者信心，许多家庭推迟了购买计划。

2、二手市场的兴起

在整体经济低迷时期，二手房市场却蓬勃发展。预计到2025年，二手房交易量将占总交易量的56%，较新冠疫情前的38%大幅增长。这种转变在 300 万泰铢以下的价位区间最为明显，价格优势和便利的地理位置正在吸引那些买不起新楼盘的买家。

这一趋势并没有逃过大型开发商的眼睛，他们越来越多地采用“买入-翻新-出售”的策略，尤其是在瓦塔纳、乍都乍周末市场、怀匡、空堤等黄金地段的主要公共交通线路沿线的优质两居室公寓。

3、各类住房面临的特定压力

新建住宅市场面临的困境因物业类型而异。2025年，公寓销售额暴跌28%，其在总交易量中的占比从疫情前的60%高位降至55%。

这一下滑不仅反映了购房能力受限和海外需求复苏缓慢，也反映了公共交通成本上涨削弱了市中心居住的吸引力，而且此前发生的地震事件也进一步打击了消费者信心。

联排别墅受到的冲击最大。这类房产主要面向“真正有需求”的购房者——即那些购买房产自住的买家——容易受到高额家庭债务和严格贷款审查的影响。

目前约有115,000 套未售出的房屋集中在200万至500万泰铢的价格区间，联排别墅市场正面临即将到来的“价格战”。

最令人惊讶的是，曾经被认为是大众市场贷款被拒问题的避风港的豪华住宅领域，如今却显露出明显的疲软迹象。

2025年，独立式和半独立式住宅的销量下降了15%，预计2500万至5000万泰铢区间内约有3000套未售出的房屋，按目前的消化速度计算，相当于 5-6 年的供应量。

4、各地区房产差异

尽管曼谷及其周边地区继续占据主导地位，占全国转移支付的46%，但各地区之间存在着明显的差异。

增长型市场包括普吉岛、素叻他尼（尤其是苏梅岛）、巴蜀府（华欣）和呵叻。

相反，开发商应谨慎对待巴吞他尼府、暖武里府、春武里府、北柳府、清迈和孔敬府。

尽管外国买家预计2025年公寓总交易量将小幅下降4%，但从地域上看，他们的购买模式却截然不同。

在春武里府（-15%）和清迈（-28%）等传统热门地区，转机量大幅下降，但在曼谷（+9%）、巴蜀府（+66%）和素叻他尼府（+220%）则大幅增长。

普吉岛作为首屈一指的增长型市场脱颖而出，每年稳定吸收约1000套公寓转让给外国买家，预计到2025年将实现10% 的年增长率。值得注意的是，在国际学校快速扩张的推动下，该岛正在经历从短期旅游和度假屋向长期家庭居住的转变。

5、开发商必须采取特殊战略

预计2026年泰国房地产市场还是继续放缓，“真正有需求”的买家回归将是缓慢的，并且很大程度上取决于经济的切实复苏。潜在的催化剂包括泰国政府刺激措施（例如扩大转让费和抵押贷款费的减免、或新的税收优惠）和基础设施建设。

1）必须加强财务状况以应对更长的销售周期，要么接受较长的期限并提供充足的流动资金，要么有策略地缩小项目规模。

2）必须瞄准非常具体的需求驱动因素——项目必须立足于主要办公楼、国际学校或公共交通枢纽附近的可识别买家群体。

3）优先考虑质量而不是数量，从大规模开发转向规模较小、质量更高的项目，这些项目是为明确的买家群体精心设计的。

例如，“绿色可持续生活”的特点正迅速从小众偏好转变为市场期望，低碳材料、太阳能屋顶和智能家居技术正成为关键的差异化因素，同时也符合未来的监管标准。为此泰国房产开发商需采取特殊策略，也必须知道：大众市场、大规模项目的时代已经结束，生存取决于财务上的谨慎、高度精准的目标定位以及缩小规模的意愿。

那总的来说，泰国房地产市场2026年及以后的成功将不属于规模最大或速度最快的开发商，而是属于战略最精准的开发商——资金雄厚、反应敏捷的公司，它们掌握了细分市场定位、地域分散化和可持续质量，只有这些才能抓住泰国房地产行业在充满挑战的时期中最具盈利潜力的机会。