两国关系闹得正僵，网上却传出不少日本有钱人带着现金来中国看房，一开口就问能不能全款、多久能过户。这两件事放在一起，很多人一时想不明白。
先看关系僵到什么程度。高市早苗抛出涉台错误言论之后，中国因外交争端升级暂停进口日本海产品；今年年初，中方又以日本政府涉台言论为由，禁止向日本出口具有军事用途的两用物项。
9月28日，中方在北京会见日本国际贸易促进协会会长岩屋毅时明确表示，明年将迎来中日邦交正常化55周年，日方需纠正涉台错误言行、端正历史态度、形成理性对华认知。日方的回应是"不便发表评论"。
政治关系冷下来，钱的流向却不一定跟着变。日元一直在贬值，10月13日的中间价是100日元对人民币4.2411元，2020年前后还在6元以上。
东京的房价却越涨越高，2025财年东京23区新建公寓平均价格达到1亿3784万日元，同比上涨18.5%；2026年5月，东京23区70平方米标准的二手公寓平均挂牌价达到1.2849亿日元，创历史新高。手里有几套东京核心区公寓的日本人，最担心的是日元继续贬值的同时房价再往下补跌。
一套1亿多日元的房子，换成人民币能在上海、苏州、杭州买到面积更大、配套更好的改善房，所以有人开始盘算换个地方配置资产，这笔账并不难算。不过"大量"这个说法有夸张成分。
国内高端住宅的大额成交，主力始终是本土买家，日籍买家的比例远远不到能影响价格的程度。真正值得琢磨的，是日本富人为什么在高位上这么警觉。
原因很简单，资本的老套路他们自己亲身经历过。很多人以为，日本是签了广场协议才陷入衰退、房价崩盘的，实际情况正好相反。
1985年9月协议签订后日元被迫升值，日本央行降息应对，把贴现率从5%一路降到2.5%，并在这个低位停了27个月。当时日本经济高度依赖出口，钱投进实体也赚不到多少超额利润，市场上的廉价资金却一下子多了很多，最后都涌进了股市和楼市。
到1990年末，日本土地资产总额膨胀到约2389万亿日元，五年间的增量大约相当于当时GDP的三倍，甚至有"东京皇宫的地价能买下整个加州"的说法。1991年，日本全国平均地价见顶，泡沫开始破裂。
刺破泡沫的是加息。1989年12月，鹰派人物三重野康出任日本银行总裁，上任刚一周多就实施了这一轮的第三次加息；到1990年8月，贴现率已经升到6%。
他的想法是，泡沫不可能一直膨胀下去，与其等它自己破，不如主动刺破。事后看他的方向并没有错，错在加息加得太晚，力度又太猛。
同一时期还有两项收紧措施：1990年3月，大藏省要求房地产贷款增速不得超过贷款总额增速；1991年地价税完成立法，次年开始征收。几项措施一起压下来，"土地神话"很快破灭。
六大城市地价指数从1990年的峰值一路跌到2005年，累计跌了约76%。最难熬的地方在于，日本房价不是一口气跌到底的。
1996年至1997年、2002年至2007年出现过两次企稳，但都没能持续。企稳并不是因为需求回来了，而是市场已经冻住了。
2000年前后日本CPI转负，经济陷入通缩：物价下跌，即使名义利率是零，实际利率也在上升，企业和居民都只想存钱，利率降到零也没人愿意借钱买房。这种冻住的市场，一遇到外部冲击就会再往下走。
1997年的亚洲金融危机和2008年的全球金融危机，两次都把日本楼市重新拖进下跌通道。真正的转折是2012年底安倍晋三再度上台，推出宽松货币、积极财政和结构性改革这"三支箭"，日本地价和房价从2013年起开始复苏。
到现在，东京核心区一再刷新纪录，很多地方城市的房价却还远低于泡沫时期。这样看来，资本的套路其实一直没变：便宜的钱涌进来，把资产价格推高；到了高位，消息灵通的钱先撤，接盘的大多是普通家庭。
东京房价站在这样的高位上，日本富人会想起1991年，一点也不奇怪。那中国现在处在日本的哪个阶段？
中国房价的高点大约在2021年前后，也就是"三道红线"出台之后、恒大危机爆发的时候，到现在已经调整了五年左右。日本从1991年跌到1995年前后，也差不多是四五年，之后进入了1996年至1997年的短暂平台期。
单从时间跨度看，中国最接近日本1995年至1997年那个阶段，也就是第一轮大跌之后、出现企稳迹象的窗口期。最新数据也有回暖的迹象。
9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，70个大中城市中新建商品住宅环比上涨的城市有17个，比上月增加2个，其中上海同比上涨2.8%。业内的判断是楼市回稳态势继续增强。
但日本的教训就在眼前：它的那个平台期只撑了不到两年。外部是亚洲金融危机带来的资本外逃，内部是1997年4月消费税从3%上调到5%，内需受到重创。
之后日本楼市又阴跌了约60个月，直到2002年前后首都圈才见底，没过几年又碰上2008年的全球金融危机。回头看这段历史，确实让人心里发沉。
中日的相似之处很明显：下跌时间接近，政策应对方向一致，一线城市先企稳，市场情绪也从恐慌转向观望。不同之处同样明显：中国没有经历先暴力加息、再刺破泡沫的过程，泡沫程度也没有日本那么极端，政府对市场的调控能力更强。
外资想进来炒房也没那么容易。2010年以来，境外个人在境内只能购买一套自住住房，这个框架一直没有根本松动。
中国对日本等国的单方面免签政策延期到2026年12月31日，日本人来华确实更方便了，但来华便利不等于可以随意买房。2025年9月，外汇局推出便利境外个人购房结汇的措施，前提仍然是符合购房资格，跨境大额资金也一直处在严格监管之下。
想通过境外空壳公司大规模搬钱进来囤房、高位再卖给国内买家，这条老路在中国很难走通。日本经验最核心的教训，不在于房价会不会跌，而在于企稳之后能不能扛住外部冲击、能不能尽快把内需恢复起来，这才是最大的不确定性。
对普通人来说，与其纠结是不是大底，不如关注买卖双方议价权的变化。有财经博主用历史分位法搭建了一个"楼市温度计"，把销售、拍地、房价、房企估值、基金持仓等八个维度的当前值放进历史区间打分，名义值都按GDP平减指数折算成实际值。
算下来的结果是11度，相当于"初春微凉"：全国整体还在冬天，一线城市和政策面已经有了春意；买方仍然掌握议价权，但窗口期在收窄。如果温度升到25度，议价窗口可能就要关上了。
日本这面镜子至少说明了三点。第一，泡沫破裂后房价不会一路跌到底，中间会有企稳和反弹，但这不代表已经走出下跌螺旋。
第二，各地见底的时间不同步，核心城市的抗跌能力远强于三四线城市。第三，有没有外部冲击、内需能不能提振，可能是决定房价走向的最大变量。
至于日本富豪来华买房，看个热闹就行。别人愿意花钱认可中国的安全和稳定，这是一种外部反馈，但改变不了中国楼市的基本面。