2025年12月22日，全国人大常委会法工委发布的年度备案审查工作报告明确，国务院正抓紧推进《物业管理条例》修订工作，同时有关方面已启动将物业管理从行政法规上升为专门法律的研究。这一政策动向，直接回应了全国6705件公民审查建议中聚焦的物业乱象问题，也让困扰3.5亿城镇居民的物业费、公共收益、业委会选举等矛盾，迎来了制度层面的解决契机。
一、备案审查先纠偏：欠费不能剥夺业主参选权
此次物业条例修订的前置动作，是全国人大常委会法工委通过备案审查机制，对地方物业相关法规的“纠错”。最典型的案例，是部分地方规定“业主不交物业费不得参选业委会”，这一条款被法工委认定为与民法典冲突。
民法典明确，参选业委会是业主基于建筑物区分所有权享有的法定权利，而拖欠物业费属于民事违约行为，二者不能直接挂钩。2025年11月，法工委已向33个地方人大常委会发出督促纠正函，要求修改此类违规条款。这意味着，今后业主不会再因暂时的费用纠纷，失去参与小区治理的权利。
但这并不代表业主可以无理由拒交物业费。从法律层面看，若业主长期欠费，物业企业可通过诉讼追讨，欠费业主还可能面临信用惩戒，但这一民事纠纷的处理，与业委会参选资格的法定权利是两个独立的法律关系。备案审查的纠偏，本质是划清了“权利”与“义务”的边界，避免地方法规过度限制业主的基本权益。
二、条例修订的核心：解决老问题，适配新需求
现行《物业管理条例》制定时间较早，部分条款不仅与民法典衔接不畅，也难以应对当下的物业治理新矛盾。此次修订工作的推进，并非简单的条文修改，而是要从根源上解决三大民生痛点。
首先是业主自治的落地难题。目前不少小区存在“业委会成立难、表决难”的问题，部分地方对业主大会的设立条件设置过高，甚至出现物业阻挠业主选举的情况。浙江省试点的“物业管理委员会”制度、贵州省放宽业主大会设立条件的探索，都将为全国性条例修订提供参考，未来修订后的条例大概率会简化业主大会召开流程，推广电子投票系统，让业主真正实现“小区事自己定”。
其次是公共收益的监管空白。小区电梯广告、停车位租金、快递柜进场费等公共收益，按民法典规定本应归全体业主共有，但实际中多数小区的公共收益成了“糊涂账”，物业要么不公示，要么将收益纳入自身账户。此次修订将进一步明确公共收益的管理规则，要求物业单独开设专户、定期公示收支，未成立业委会的小区，公共收益需按比例存入维修资金专户，从制度上堵住侵占业主收益的漏洞。
最后是物业服务的标准化缺失。当前物业纠纷中，“服务不到位”占比极高，垃圾堆积、设施损坏维修拖延等问题屡见不鲜。新条例或将明确物业的核心服务标准，同时赋予居委会对物业的常态化监管职责，让“不作为”的物业有了具体的追责依据。
三、立法升级的背后：物业治理要走法治化道路
将物业管理从行政法规上升为专门法律，是此次政策调整的重要方向。这一变化的背后，是物业行业的规模与复杂性已远超条例制定之初的预期。2025年全国城镇物业管理覆盖率已达70%以上，物业服务从基础的保洁安保，延伸到社区养老、智慧服务等多个领域，原有的行政法规效力层级和细化程度，已无法满足行业治理的需求。
专门的物业管理法，将具备更强的约束力和可操作性。比如在法律责任方面，现行条例对物业的处罚规定较为原则，而专门法律可明确物业侵占公共收益、拒不履行服务义务的具体罚则；在业主权益保护方面，可进一步细化物业违约时的赔偿机制，让业主维权有更明确的法律依据。
但立法升级并非一蹴而就，有关方面仍在统筹研究阶段。这也意味着，在专门法律出台前，修订后的《物业管理条例》将承担起“过渡性规范”的角色，先解决最迫切的民生问题，再逐步完善顶层法律设计。
四、地方探索的启示：小快灵立法更贴民生
在国家级立法推进的同时，地方的“小快灵”立法实践，为物业治理提供了鲜活的样本。四川南充市修订物业管理条例时，聚焦车位租售、电梯加装、新能源充电桩安装等5大类40个具体问题，用44条规定直击痛点；湖北十堰市通过“千人问卷”摸底、实地走访小区的方式，让立法内容精准对接居民需求。
这些地方探索证明，物业治理的优化不需要“大而全”的条文，而是要瞄准居民的实际困扰。未来全国性条例的修订，也应借鉴这种“问题导向”的思路，避免条文的空泛化。同时，地方立法需与国家法规保持衔接，不能再出现与民法典、上位法冲突的条款，这也是备案审查机制持续发挥作用的关键。
五、业主维权的实操指南：按流程来，找对渠道
面对物业纠纷，不少业主不知道该如何维权，要么忍气吞声，要么采取过激方式。结合当前的政策和实际操作流程，业主可通过以下步骤合法维护自身权益。
第一步是固定证据。发现物业存在乱收费、不作为等问题时，要及时拍摄现场照片、留存缴费凭证、记录沟通过程，明确自己的维权诉求，比如要求整改、退还费用或公示账目。
第二步是内部沟通。先向物业客服或服务中心正式反馈问题，要求对方给出明确的处理时间和方案，沟通时做好记录，避免后续出现“口头承诺不算数”的情况。
第三步是社区调解。若物业未解决问题，可向小区所在的居委会求助。2026年实施的《城市居民委员会组织法》已明确居委会对物业的调解职责，居委会会牵头搭建沟通平台，推动矛盾在社区内部化解。
第四步是官方投诉。社区调解无果的，可拨打12345政务服务热线，或向当地住建局、市场监管局投诉。涉及公共收益侵占、物业违规收费的，还可由业委会代表全体业主向法院起诉。
此外，业主可通过全国人大常委会法工委的备案审查建议渠道，对地方违规的物业法规提出审查建议，这也是推动制度完善的重要方式。2025年法工委收到的6705件审查建议中，不少就来自普通公民的反馈，这也证明公民的参与能直接推动法规的优化。
物业治理的核心是“共治共享”，既需要法规的完善来划定权责，也需要业主主动参与小区管理，更需要物业企业回归“服务”的本质。此次《物业管理条例》的修订和立法升级，只是物业治理法治化的第一步，真正让小区变得宜居，还需要各方的共同努力。业主应积极了解政策、参与业主自治，遇到问题通过合法渠道解决；物业企业应规范服务、公开透明，履行好自身的责任；监管部门则要加强执法，让法规的条款真正落地。