先看两个数字：25和100。

25个基点，是2024年2月那次5年期以上LPR的下调幅度。市场总体认为，本次下调幅度超出市场预期。

100个基点，是从2026年10月1日起，财政每年替首套房贷借款人承担的利息。前一个已经算货币政策里的大动作了，后一个是它的四倍。

降准离借款人更远。它把流动性放进银行体系，这笔钱要先经过定价、风控、额度分配几道关口，才可能变成某个家庭更低的月供，中间难免层层损耗。

贴息不经过这些环节。

财政部、中国人民银行、国家金融监管总局9月29日联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，明确自2026年10月1日起，对符合条件的居民家庭新发放首套住房商业性个人住房贷款给予年化1个百分点的财政贴息，政策实施期暂定一年。

9月30日，六家银行均表示，将采取"免申即享"的办理方式，即每月收息时在每期还款额中自动扣除对应贴息金额，客户无需单独提交贴息申请。

门槛也写得很细：所购住房建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、所购住房价格在150万元以下（含150万元），贴息期限不超过5年，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元，贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担。

政策落地第三周，"精准命中"有了数据支撑：前三季度北京、上海面积小于120平方米、总价150万元以内的二手房成交占比分别为35.0%、30.4%。这组数据要看清楚是什么。

它统计的是政策出台前就已经发生的成交，说明京沪本来就有一批稳定的低总价交易。贴息并没有凭空多出三成买家，而是正好落在了这批交易上。

这批交易几乎都在二手房市场。150万元在京沪新房市场很难买到房。

克而瑞的口径下，上海新房的适配占比只有0.1%，北京也只有2.5%。所以在一线城市，贴息起作用的主要是二手房。

说它"猛"，并不是因为钱多。国盛证券测算首年贴息支出约184亿元，相对全国财政的体量只是一笔小钱。

真正猛的是确定性：2026年二季度，全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%，贴息1个百分点后，购房者实际承担的平均利率将降至2.06%。这一个百分点不用等报价调整，也不用等合同重新定价，贷款发放就能享受。

"精准"还有一层意思：托底，不托顶。中小户型、低总价的首套需求得到了支持，高总价的改善型房源基本不在范围内。

刚需的负担减轻了，整体杠杆和高端房价预期却不会跟着被推高。当然，这项政策有期限。

一年的窗口期容易让需求集中提前释放，窗口关闭后市场能不能自己稳住，才是更难的考验。其实，靠降低房贷成本来稳住住房需求，并不是第一次。

2024年初，我国用一次25个基点的LPR下调释放了信号；同一时期，韩国用低于市场利率的政策性贷款带动购房，也推高了家庭债务。这两段经历，正好可以从两个方向对照这次的贴息。

政策运行满一个月，10月数据陆续出炉。

10月份，上海二手房（含商业）累计网签量达24653套，环比上涨4.2%，同比上涨32.9%，创近六年新高；10月，北京市二手住宅网签量为13081套，环比虽下滑17%，但同比增长8.2%；重点18城二手房成交11.6万套，同比增长17.5%。

58安居客研究院院长张波认为，居民购房贷款贴息政策对三四线城市支持效果突出，覆盖率可达44%以上。

利率方面，2026年10月20日，1年期LPR为3.00%，5年期以上LPR为3.50%，已连续17个月保持不变，比2024年2月下调后的3.95%低了45个基点。

2024年2月20日，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调。LPR是国内20家主要商业银行给最优质客户的贷款利率。

调整后的LPR报价行名单由此前18家增加为20家，新增中信银行和江苏银行。本次调整自2024年1月22日起实施。

报价行每月20日（遇节假日顺延）报出利率，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，再经中国人民银行授权公布。

LPR 由市场利率定价自律机制在央行的指导下负责监督和管理，所以中国人民银行实际上起着调控作用。金融机构发放贷款时都以这个公布的利率为参考，因此它被视为基准利率。

这次特别值得注意的是5年期LPR的下调。5年期LPR也是我国住房抵押贷款的标准利率，这次下调降低了房贷的标准利率。

目的有两个：一是刺激住房需求，二是通过降低房贷本息负担来拉动内需。另一个原因是，我国最重要的政治活动全国两会将于3月初召开。

当时预计会在两会上提出当年5%左右的经济增长目标，在提出目标之前下调基准利率，是为了提前表明支持经济的坚定决心。当时，房地产市场处于调整阶段，内需恢复仍需时间，市场对物价低位运行的关注也在上升。

通货紧缩是价格持续下跌的现象，成因有两种。一种是物价下降而国内生产总值增长，不会导致经济衰退，这是好事。

另一种是国内消费或投资停滞，需求减少导致价格下跌，生产的均衡水平随之下降，价格下降伴随经济衰退，有时可能出现严重的通货紧缩。

梨花女子大学经济学教授石秉勋认为，消费者物价指数已经连续四个月同比为负，需要刺激国内消费，所以这次降低房贷利率来刺激内需。同时，房地产在经济中分量较重，这次降低房贷利率的政策，意在增加房地产需求、稳定经济增长。

LPR除了5年期以上品种，还有1年期品种，这次1年期LPR维持在3.45%不变。1年期LPR是信用贷款、企业贷款等一般短期贷款的基准利率。

当时美国和欧洲的基准利率都维持在较高水平，主要发达国家仍在努力稳定物价。在这样的外部环境下，利率调整需要兼顾汇率稳定和跨境资金流动，所以这次下调5年期LPR、维持1年期LPR，有平衡内外部因素的考虑。

另一个目的是暂时维持1年期利率，为进一步下调基准利率留出政策空间。这次下调旨在提振房地产市场，效果还要观察。

石秉勋认为，仍然需要额外的经济刺激政策。2023年1年期LPR已经两次下调，这次5年期LPR下调幅度为0.25个百分点。

购房限制放宽之后，房地产市场仍在修复过程中。他认为单靠这一次降息难以很快带动购房需求，额外的刺激措施不可避免。

他还判断，1年期LPR还有进一步下调的空间；如果房地产需求恢复不及预期，5年期LPR也可能继续下调。韩国方面，2023年第四季度家庭信贷创历史新高。

家庭债务和家庭信贷是两个不同的概念。韩国银行统计的家庭信贷，包括家庭贷款和销售信贷。

家庭贷款是家庭从金融机构获得的、用于生活或副业的贷款；销售信贷是指在信用卡付款之前，通过信用卡公司或分期付款金融公司进行的赊购。资金流量表中的家庭债务则更全面，除了家庭，还包括小型私营企业和部分私人非营利组织的债务。

这一概念比家庭信贷更宽，符合经济合作与发展组织等国际组织的标准，所以在比较各国家庭债务水平时使用。常见的"韩国家庭债务与GDP之比超过100%、排名世界第一"之类的新闻，用的就是这个概念。

按理说，在高利率环境下家庭债务应该持续减少，但2023年第四季度，家庭信贷仍然增加了8万亿韩元。最大的原因是抵押贷款大幅增加，增幅达15.2万亿韩元。

石秉勋认为，这主要是政策性融资贷款的影响，特别是特例住房贷款。为了抑制家庭债务增长，韩国对债务本息偿还比率（DSR）进行监管：借款人所有贷款每年偿还的本息，在银行业不得超过个人年收入的40%，在非银行业不得超过50%，这是最有力的监管手段。

但政策性资金贷款被列为DSR监管的例外，特例住房贷款等大量政策性资金就是在这个例外下发放的。以政策性资金为主的抵押贷款大幅增加，所以在高利率下家庭债务仍在增加。

特例住房贷款推高了家庭债务，它的规模已经率先缩小，取而代之的是新出台的新生儿特例贷款。韩国央行公布的是2023年第四季度的数据，而新生儿特例贷款从2024年1月29日开始发放，所以这组数据不包含新生儿特例贷款。

2024年计划提供27万亿韩元的新生儿特例贷款，实际推行得很顺利，申请条件比较复杂，比如家庭须在近两年内生育过子女。房价展望CSI此前一直在下降，之后止于92，走势趋于平稳，房价前景转为观望，原因之一就是新生儿特例贷款。

此外，政府约40万亿韩元的政策性基金贷款同样不受DSR监管限制，而且利率低于市场利率。大规模政策性资金贷款的供应，加上国会选举前夕宣布的GTX等多个开发项目，这两个因素增强了房价上涨的预期。

由于房价下跌的预期被扭转，人们仍然担心家庭债务会继续增加。纽约股市此前持续大涨，这一次似乎出现了某种同步调整。

最大的原因是号称AI领头羊的英伟达将于2024年2月21日公布业绩。业绩公布前出现大量获利抛售，英伟达股价下跌4.35%。

由于跌幅较大，大型科技股也随之下跌。