房地产一夜暴富的神话正在退潮，留下的是一地鸡毛与全民深思。当中国的房价从神坛跌落，一个困扰无数人的问题浮出水面：楼市故事的下一章将如何书写？其实早就在美国和日本上演过。只是当初资本劝我们买房的理由太多、太充足、声音太大，我们压根听不进去。

潘石屹2014年至2019年期间就开始试探性抛售非核心的物业资产，并且还特意表示：“我不会跑路，这是优化资产配置”，这个时候大家只是当作普通新闻一看了之。

2019年至2021年潘石屹对房地产的出售从单一项目，转向了整个公司的抛售，实际上就是“清仓式”撤退，期间虽有阻力，最终潘石屹夫妇还是完成了“清仓式”撤退，这个时候我们除了骂他不爱国之外，没有其他任何感知。

现在我们就翻开历史的剧本，看能否可从美国和日本的房地产发展史得到一些思考。

美国模式——“软着陆”与金融帝国的诞生

美国房地产泡沫形成期在2001年-2006年，其催化因素和国内一样：一是宽松的信贷政策，极低的首付即可贷款买房；二是金融创新失控，银行和贷款机构创造了“次级抵押贷款”，向信用记录较差、收入不稳定的购房者提供贷款。这些贷款被打包成抵押贷款，经信用评级机构“美化”后，出售给全球投资者，将风险扩散到整个金融体系。三是“房价只涨不跌”的信念：市场普遍认为房价会持续上涨，即使借款人无力偿还，也可以通过出售房产还贷并盈利，这种信念催生了大量的投机性购房。

2007年美国房地产泡沫达到顶点，原因是房价停止上涨并开始下跌，投机者无法脱手房产，导致止赎房（银行收回的房产）激增，进一步压低了房价（国内银行直售房也在近几天上线），形成恶性循环。最终在2008年美国房地产泡沫破裂引发全面金融危机。

美国如何善后？

美国政府的选择是救市不救价。他们动用国家力量，接管了“两房”（房利美、房地美），大幅降息，几乎进入“0利率”时代，给金融体系大量输血，避免崩溃。对于房价，让它自己跌透，许多家庭失去了房子，但最终市场出清了泡沫，但是保住了金融体系这个主体。

针对房地产市场的专项救助，这是跟我们普通人息息相关，也是我们能看明白的政策。

1、降低存量住房贷款利率：帮助符合条件的房主与贷款机构协商，降低月供、延长贷款期限或降低本金，使他们能够保住住房，国内近几年针对存量住房贷款利率多次降低，不出意外未来还存在下降空间，当时银行给机会转LPR浮动利率的时候，很多当初基准利率（4.9%）的朋友还在纠结要不要选浮动，觉得自己的4.9%不算高，如果看过美日楼市历史就不存在纠结的事。

2、“住房再融资计划”：帮助那些房产已资不抵债（房价低于贷款总额）、但还款记录良好的房主，以更低的市场利率进行再融资。这跟国内银行的消费贷有点像，你只要有公积金就可低利率贷款，聪明人都用于置换高利率的房贷。

危机后的蜕变

美国房地产泡沫破裂后，资本和人才的流向发生了决定性改变： 廉价资本和顶尖人才没有再疯狂涌入房地产，而是涌向了硅谷。苹果、谷歌、亚马逊、特斯拉等巨头正是在危机后的十年里迎来了史诗级的发展，奠定了美国在全球的科技霸权。

对我们的启示：美国的路径表明，一次剧烈的出清虽然痛苦，但能迫使经济“换引擎”。从“砖头水泥”转向“科技创新”，是走向强国之路的必然选择。中国目前强调“科技自立自强”，大力发展新能源、人工智能，正是在复制这条“换引擎”的道路。

日本模式——“硬着陆”与失去的三十年

“卖掉东京就可以买下整个美国”，这句狂言是日本泡沫巅峰的真实写照。在央行加息等政策刺破泡沫后，1991年日本房地产泡沫经济崩溃，日本房价开启了长达数十年的下跌之路，最高跌幅超过70%。

日本政府的应对之策

日本政府选择了 “拖延”策略，通过财政刺激和维持超低利率，试图帮助企业和家庭缓慢去杠杆。结果是，问题被掩盖，但没有被解决。整个社会陷入了“资产负债表衰退”，大家都不借钱、不投资、不消费，资本极度保守，具体表现如下：

1. “现金为王”：企业和家庭宁愿把钱存在银行（甚至是负利率），也不敢进行风险投资。

2. 产业停滞：曾经叱咤风云的日本电子产业在全球竞争中逐渐掉队，未能诞生像美国那样引领全球的互联网巨头。经济失去了活力。

3. 低欲望社会：年轻人看不到希望，选择不结婚、不生子、不买房，整个社会进入一种“低欲望”的停滞状态。

日本的案例，更像一个警示寓言，讲述了一个国家被房地产绑架后的悲惨命运。教训在于，试图用时间换空间，可能会输掉未来。如果无法有效引导资本进入新经济领域，并重振社会信心，就可能陷入长期的经济低迷与通缩。中国目前极力避免“大水漫灌”，推动“房住不炒”，就是怕重蹈覆辙。

中国道路——一条前所未有的“混合模式”

中国既不是美国，也不是日本。我们正在走一条具有中国特色的风险化解之路。

1、“慢撒气”去风险 vs. 快速破裂：中国正在学习美国的“出清”，让部分高负债房企（如恒大、碧桂园）付出代价，打破“大而不能倒”的信仰。美国是市场主导下的泡沫快速破裂，冲击剧烈。中国则采取 “慢撒气” 方式，通过严格的行政调控逐步释放风险，避免发生系统性金融风险。近期银行直售房就是有序处置不良资产、逐步出清风险的表现，虽温和但主体和方式更为直接。

2、货币政策的空间与克制：中国目前仍保持正常的货币政策空间，未像美国那样迅速降至零利率。这为未来应对更严峻的挑战预留了“弹药”。

3、重点在保交付与稳预期：当前中国政策的重点不是直接救助开发商或刺激房价，而是保交楼，这直接关系到社会稳定和购房者信心，其逻辑类似于稳定市场的“基本盘”。

4、构建长效机制：大力发展保障性租赁住房、推动“租购并举”，正是在学习美国（租赁机构化）和日本（公营住宅）的经验，旨在减少未来经济对房地产销售的过度依赖，为房地产市场建立一个强大的“减震器”。

资本的下一站：国家指明的三大方向

房价信仰打破后，巨量资本将流向哪里？答案已然清晰：

1、硬科技与高端制造：这是中国的“美国路径”。从芯片到新能源汽车、光伏，国家正在倾力打造新的经济增长极。这里，将是未来财富的聚集地。

2、大国重器与绿色投资：新基建、人工智能、特高压、储能等领域，背后是巨大的国家意志和资本投入。

3、内需与消费：当投资属性褪去，房子的居住属性回归。与之配套的社区服务、养老、大健康、文旅等“银发经济”和“幸福产业”，将迎来新的机遇。

未来的房价：不是普涨普跌，而是剧烈分化

幻想全国房价再次暴涨已不现实。未来的房地产市场将呈现“K型分化”：

一线和核心二线城市：因其拥有最好的教育、医疗、就业机会，房产依然是稀缺资源，长期来看具有抗跌和保值能力。

普通二三线城市：房价将逐步回归理性，与当地居民收入挂钩，保持稳定或阴跌。

人口流出的三四五线城市：房产将彻底失去投资价值和流动性，不是刚需就别买。

房地产的黄金时代已经落幕，这是一个时代的结束，也是一个新时代的开始。

对于普通人而言，过去的逻辑已经失效：如果你还幻想靠买房暴富， 请收起你的侥幸心理。 如果你的职业与地产强相关， 请思考如何转型，或者将技能应用到国家支持的新领域。如果你有闲钱不知投向何处，请关注与国家命运绑定的硬核科技，或是提升自身和家人生活品质的消费。