大家都知道，房地产企业在经历从高光到低谷的发展后，纷纷转型求生，其中有很大一部分开始进军养老产业，并且获得了一定的政策支持。

但是理想很丰满，现实很骨干，早期涉足养老产业的地产公司，如今的产业效果开始显现，有的开始打起了退堂鼓。

2025年11月，上海联合产权交易所披露的一则信息就引发关注：华润置地计划挂牌转让润地康养100%股权。曾覆盖全国10多个核心城市、提供超万张床位的华润置地“悦年华”康养品牌正在收缩。华润置地加速退出康养业务的决定背后，是整个行业的盈利困境。

这家注册资本达10亿元的康养公司，曾是华润进军养老产业的标志之一。从高峰期的超万张床位，到如今减少至4200张，华润置地在康养领域的进与退，折射出房企转型养老产业的普遍困境。

01 战略转身

华润置地并非临时起意要退出康养业务，而是早已规划的“战略转身”。

早在2024年，公司便明确要在“十四五”期内有序退出康养业务。这家央企的康养布局始于2016年，当年12月成功获取华润集团首个康养地产项目，并与沈阳市铁西区政府合作20个社区养老服务点。

到2019年，“悦年华”康养业务已覆盖华润6个大区、超10个核心城市，战略合作单位超20家，开发项目数量超20多个，康养床位总体量已超10000张。

02 盈利难题

华润置地的高管曾坦承：“当时康养很热门，置地没太多考虑就买了”，后来才发现地产和康养的商业逻辑完全不同。康养业务几十亿的投资回报水平未达预期，被定位为“内耗”型业务。

财务数据揭示了这一困境。润地康养2024年实现营业收入1630.94万元，净亏损14.06万元。即使2025年前三季度净利润扭亏为盈至37.13万元，相比华润置地整体规模，这点利润仍然微乎其微。

03 行业缩影

华润置地的困境并非个例，而是整个养老产业普遍面临的挑战。泰康保险集团医养康宁板块毛利率连续三年下降，从2022年的31.0%下滑至2024年的12.3%。

湖南发展也在2022年末筹划转让所持有的控股子公司湖南发展养老82.50%的股权。该公司2022年实现营业收入417.80万元，净亏损却高达219.23万元。

目前，养老社区及医院运营重点监测企业平均毛利润维持在20%以下。大量项目面临入住率不足的问题，局部过剩现象明显。

04 模式探索

面对重资产模式的困境，一些企业开始探索新的路径。中建方程采用了“租赁+运营”的中资产模式，通过盘活政府闲置物业降低投入成本。

湖北联投则构建“好房子+好服务”价值体系，推出“先住后买”“以旧换新”销售模式，从“建房子、卖房子”向“造服务、卖服务”转变。

河北保定涞水县创新提出通过流转闲置农宅建设“养老微院”，发展乡村旅居式特色养老产业。这些模式都试图在投入与回报间找到平衡点。

05 转型困局

房地产企业转型养老产业面临的根本挑战在于商业逻辑的差异。传统的房地产模式追求“短平快”，而养老产业则需要“长期主义与精细化运营”。

养老产业的盈利周期漫长，资金回笼速度远不及房地产开发。一家养老机构的负责人坦言：“民营企业做养老终端的，98%都还没有赚钱。”

重资产投入、专业人才短缺、服务能力不足等问题，共同构成了房企转型养老的障碍。不少企业“重售房轻服务”的现象较为普遍，服务质量薄弱。

华润置地正将康养业务进入的城市从高峰期的超过10个减少到7个，床位从超万张缩减至4200张。各地探索的“养老微院”和“租赁+运营”模式正在形成新的趋势。

随着老龄化程度的加深，养老需求将持续增长。那些能够平衡社会效益与商业利益、找到可持续商业模式的企业，将最终在银发经济的浪潮中站稳脚跟。