边女士为80平米“私家花园”的承诺，多花近30万购买一楼住宅。交房时却发现花园竟是小区的公共绿地，禁止围挡和私自使用。开发商辩称“带花园”不等于“送花园”，只是房子前面有花园存在。本文通过这一典型案例，解析购房中的销售承诺法律效力，提醒消费者如何保护自身权益。

一、梦想小院变公共草坪：一场价值30万的“文字游戏”

边女士是个园艺爱好者，梦想有个自己的小院。2024年10月，她看中一套一楼的房子，总价255万元——这比楼上同户型足足贵了近30万！

“贵就贵在您独家使用这个80平米的私家花园！”销售经理的承诺斩钉截铁，聊天记录里白纸黑字写着：“花园就是给您家的，别人不能进，可以种花、喝茶、养宠物，完全私密！”

为了这个梦想中的小院，边女士放弃了采光更好的中高楼层，掏空积蓄买下了一楼。

然而2025年12月交房时，一纸通知让她彻底懵了：房开宣布该区域为“小区公共绿地”，禁止任何围挡、硬化或私自占用。她眼前所谓的“私家花园”，只是一块任何人都能走过的普通草坪。

面对质问，经理一脸“无辜”：“我们说的‘带花园’，意思是房子前面有花园存在，不是说产权或使用权归您。”

“所以我多花30万，就买了个‘能看到草坪’的资格？”边女士的声音在发抖。

二、法律视角：销售承诺不是“空头支票”，聊天记录就是关键证据

这起纠纷的核心在于：销售人员的承诺到底算不算数？

1. “要约”与“承诺”具有法律约束力：根据《民法典》第四百七十二条，内容具体确定的商业宣传，如果对购房决策有重大影响，就可能构成“要约”。即使“私家花园”没写进正式合同，只要边女士能证明销售明确承诺且她因此做出了购买决定，开发商就可能构成违约。

2. 聊天记录、录音都是有效证据：边女士保留的微信聊天记录至关重要。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，电子数据同样可以作为证据使用。购房者一定要有证据意识，将销售的关键承诺通过文字、录音等方式固定下来。

3. “一楼溢价”的法律合理性存疑：如果花园使用权是支撑一楼溢价的主要因素，而该因素不存在或虚假，那么该价格构成可能显失公平。边女士有权要求开发商承担相应的违约责任。

三、为什么开发商敢玩“文字游戏”？行业套路与消费者困境

“带花园≠送花园”——这种狡辩背后，是房地产销售中常见的套路：

· 利用信息不对称：普通购房者无法详细了解小区每一块绿地的规划属性，只能听信销售说辞。

· 模糊用语规避责任：“亲近自然”、“私密空间”、“专属景观”……这些充满诱惑却又法律含义模糊的词汇，成了销售的惯用话术。

· 合同与说辞“两张皮”：销售时说得天花乱坠，合同里却只字不提或含糊其辞，让消费者维权困难。

边女士的遭遇绝非个例。许多消费者为“院子”、“露台”、“景观”支付了高额溢价，收房时却发现“一切以规划为准”。

结论：房子可以没有花园，但市场不能没有诚信

边女士的质问刺痛人心：“那我为什么多花30万买一楼？”当梦想被拆穿成营销话术，伤害的不仅是一个消费者，更是整个市场的信任基础。

这场纠纷给我们敲响了警钟：

1. 购房者该如何自保？

· 关键承诺必须书面化，要求写入合同补充条款。

· 保留所有宣传资料、聊天记录、录音录像。

· 核实规划图纸，向相关部门查询绿地属性。

2. 监管部门该如何作为？

· 对“私享花园”、“专属庭院”等宣传用语应加强规范。

· 建立销售承诺备案制度，让“口头承诺”也有据可查。

3. 法律该如何亮剑？

· 对于查实的销售欺诈，应支持消费者“退一赔三”的诉求。

· 让玩文字游戏的开发商付出真正的代价。

讨论点：

· 如果你遇到类似情况，会如何维权？

· 购房时销售的口头承诺，你还会相信吗？

· 如何从根本上杜绝开发商这种“宣传一套、交付一套”的行为？

边女士的255万，不该只买来一个教训。当每个消费者都较真，每次欺诈都被严惩，市场才能真正干净起来。 买房是很多人一生最大的投资，这份信任，不该被“文字游戏”所辜负。

来源： 根据媒体报道及《民法典》、《消费者权益保护法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规分析。