靠卖地撑了二十多年的地方财政，是不是真的走到了退场的时候？过去人人挂在嘴边的“土地稀缺、住房供不应求”，到底是客观事实，还是被一步步营造出来的市场心理？

回答这两个问题，先要看清楚几组数字。卖地收入怎么走、房价怎么变、税源怎么调整、家庭怎么选择，这几件事其实连在一起。

把它们串起来，土地财政的去向也就清楚了。2021年，全国国有土地使用权出让收入达到87051亿元，这是历史最高点。

到2025年，这个数字降到41518亿元，比峰值少了约4.55万亿元，缩水52.3%。短短四年，地方财政最重要的一块收入几乎腰斩，这样的降幅在过去很难想象。

进入2026年，下滑没有放缓，反而在加速。截至2026年7月底，全国土地出让收入只有11731亿元，2025年同期是16950亿元，同比下降30.8%。

按这个趋势推算，2026年全年土地出让金约为2.87万亿元，比2021年少了约三分之二，大致回到2010年的水平。这只是按当前走势做的估算，并不是已经发生的结果。

更尴尬的是，年初市场对卖地还相当乐观。2024年降幅是16%，2025年收窄到14.7%，不少机构的研报据此判断2026年会“止跌回稳”。

到了7月底，这个预期彻底落空，降幅几乎翻了一倍。辽宁大学地方财政研究院院长王振宇直言，全年想保住4万亿“近乎不可能”，还提醒要为卖地收入继续下行做好理性预期准备。

这场变化可以拆成四个问题来看：“土地供不应求”的说法到底站不站得住；最新的房价数据说明了什么；房产相关的税收下一步可能怎么变；在这样的大背景下，普通人又该怎么做选择。先说“供不应求”。

土地出让金下降有两方面原因：一是地价开始回落，二是新增用地需求在减少。经过二十多年狂飙突进的城市化，越来越多的城市已经把开发的提前量打到了几十年以后。

麻烦在于，几十年后绝大多数城市的人口，很可能还不如今天多。站在当下看，城市未来要做的更多是规模上的减法、质量上的加法。

决定需求的人口，决定供应的住房，都不可能在短时间内大幅增加。那为什么2021年以前人们普遍相信供不应求，2021年之后又突然变成供大于求？

关键在于客观存量和市场流通量是两回事。行情好的时候，大量房产持有者有强烈的涨价预期。

限购政策又让早年买下的房子一旦卖掉就很难再买回来，于是持有、囤积成了普遍的选择，市场上能流通的房源自然不够。同时，房价上涨刺激着有能力和没能力的人拼命上车，实在不行就动用“六个钱包”，供不应求的局面就这样形成了。

如果看真实的存量，结论就完全不同。人们常说的库存，通常只算开发商手里没卖掉的新房。

可二手市场上空置住房的规模，比新房库存高出不止一个数量级。内地的住宅开发模式师承香港，以高层公寓为主，一块地能容纳的人口非常多。

从理论上说，土地供不应求根本不会出现。做个对比更直观。

西雅图周边一个典型的中产社区，总共只有70多户人家，绕着走一圈却有1.5公里，而且这并不是豪宅区。在中国，一栋32层、两个单元、一梯两户的板式高层就能住下128户家庭，一个小区里还能有好多栋这样的楼。

中国人口约是美国的4倍，住宅密度又何止4倍？所谓供不应求，很大程度上是人为营造出来的。再看需求。

不管是楼市火热的时候还是现在降温的时候，社会上真正的刚需都远没有想象中那么多。真正的刚需，应该是明知房价要跌也必须买的需求，就像饿了买快餐、渴了买饮料，不会在乎几块钱的差价。

可当年很多所谓刚需急着上车，并不是没地方住，而是怕房价继续涨。说到底，买房的人都是按价格预期做决定的。

一个人如果觉得房价还会跌，就算有自住需求也不想买；如果觉得房价会涨，就算没有自住需求也想入手。无论什么时候，买房都不是刚需，赚钱才是刚需。

土地和住房供不应求”的观点能长期主导市场，确实有现实基础。人口增长和城市化带来了真实的需求增量；各行各业收入明显增长，人们对未来乐观、敢加杠杆，在顺周期阶段又把需求放大了。

再加上各地控制土地出让，推行限购限售，在心理上牢牢拿捏住了大多数参与者。2018年到2020年前后，网上不止一次出现“一线城市如果不限购，房价起码还要翻一倍”的说法。

但这套玩法难以持续。如今人口、经济和城市化的趋势都在变，居民杠杆率很难再往上加。

过去二十多年冻结在二手市场里的海量存量房，让行政力量能调控的那点土地和住房供给变得无足轻重。只要房价不能一直涨，哪怕只有一小部分业主有了卖房的理由，价格就很难再像过去那样被硬托住。

这一点在地方财政的账本上同样看得清楚，克而瑞的数据显示，土地出让收入占地方财政收入的比重，已经从2020年84%的高点回落到2026年上半年的14.2%。

这条曲线很难回头，因为背后的人口拐点、城镇化放缓和存量房时代，没有一条是可逆的。房价数据也印证了这个判断。

截至2026年7月底，北京房价环比下跌0.3%，同比下跌7.0%；上海环比上涨0.2%，同比下跌5.7%；广州环比上涨0.5%，同比下跌9.6%。

个别城市单月有小幅回升，但从同比看，几个一线城市的房价都比一年前明显走低，单月的小波动改变不了大趋势。土地收入锐减，受影响的远不只是开发商。

很多人每天都在享受的公共服务，比如票价便宜、还有空调的公交和地铁，在其他能提供同等体验的国家和地区很难找到。

但这份物美价廉是有代价的：目前全国几乎所有城市的公交和地铁公司都在亏损运营，能维持下去靠的是地方补贴，而补贴很大一部分来自土地出让金。现在土地出让金连年下滑，房产税又难以推出，吃财政饭的体制内群体也很难压缩，就只能去找新的税源。

针对存量房的房产税迟迟没有落地，是因为它影响面太大，可能波及整体民生甚至社会稳定。不过看看目前补充税基的做法，会发现一个很明显的共同点：不管是企业倒查、境外投资还是离岸信托，被收紧的增量税源都指向少数比较富裕的人群。

由此推测，楼市方面针对豪宅的持有税可能用不了太久就会推出，各个城市大概率会划出适合自己的“豪宅线”。这目前还只是判断，不是既成事实，但中产和富裕阶层最好提前做好心理准备，也提前想好应对办法。

最后说个人选择。多数人陷入困境，往往不是能力不够，而是选错了方向，选择比努力更重要。一个普通中国人只要不买房，生活通常会轻松很多。

在中国，实现财务自由的门槛其实并不高，日常生活体验也相当不错。财富的本质，是对他人劳动成果的索取权。

你可以花很少的钱享受水电网、公共交通、网约车、外卖、快递、餐饮这些高性价比的商品和服务；反过来，也有人在索取你的“六个钱包”和未来30年的现金流。

年轻时的消费主义，加上人生各个阶段被提前安排好的“任务”，几乎是有针对性地把普通人辛苦攒下的本金一点点掏空。移动互联网让每个人都能接触更多信息，可其中大量是有毒信息，扭曲了不少人对世界和财富的认知，进而影响他们的决策。

想不上当，靠的是守住常识。最重要的一条常识是：越是催着你赶紧上车的东西，越要小心。

普通人应该记住一个“不可能三角”：好东西、给普通人、不用抢，这三点不可能同时成立。想通了这一点，就能明白为什么会出现40年期的房贷，也能明白为什么QDII基金的额度现在这么紧张。

真正稀缺的好资产，从来不会敲锣打鼓地送到普通人手里。放到更大的层面，普通人在经济下行期趋利避害，可以参考五条原则：拥抱全球优质资产；享受中国的物美价廉；避开中国的陷阱与镰刀；为家庭成员开辟国际化身份；保持乐观积极，远离戾气。

土地出让收入从2021年的8.7万亿元，到2026年预计的2.87万亿元，这样的断崖式下滑意味着一个时代正在落幕。“供不应求”的说法已经站不住，卖地收入在地方财政里的分量一降再降。

经济观察报有一句概括很贴切：稳不住、离不开、回不去。以前卖地难，最多是一时没人买；现在是这条路本身已经走到头了。

土地财政退场以后，财政会去找新的来源，税负会向特定人群倾斜。普通人能做的，是看清形势、守住常识，在别人喊着上车的时候多保持一份清醒。