那二十年，房子为什么能攒下钱

1998年房改到2021年，中国家庭财富的增长几乎全部由房价上涨驱动。

这句话现在说出来像常识，但很少有人往下追一层：房子到底凭什么？

我先摆一组数。高盛今年的报告测算，中国居民总资产约730万亿。2021年楼市高峰时，房产占家庭总资产67%，现金存款16%，股票基金保险等金融资产15%。到2026年一季度，房产降到52%，现金存款升到25%，金融资产升到20%。四年多，房产占比掉了15个百分点。

再看央行2019年的城镇居民家庭资产负债调查：住房拥有率96%，美国是64.7%。收入最低的20%家庭，住房拥有率89.1%，美国同一口径是32.9%。

这个数字经常被拿来证明"中国人爱买房"。我觉得它证明的是另一件事：1994年房改把存量公房折价卖给了几乎所有人。很多人第一次有房，不是买的商品房，是买的单位房。这是起点，不是结果。

那房价为什么涨？城镇化率从33%走到65%，几亿人进城，土地从农用地变成建设用地。这中间的价值重估，才是那二十年真正的财富来源。房子只是承接这个重估的容器。

那为什么不是股票？因为那二十年里，A股从一千点走到三千点又回到三千点，中间几次腰斩。一个普通家庭没有能力承受这种波动，也没有能力判断哪家公司十年后还在。房子不一样，它不会退市，不会造假账，它的价格波动慢到你可以装作看不见。对一个没有金融知识的家庭来说，慢就是最大的优点。

还有一个被忽略的地方：房子能住。哪怕价格跌了，你还住在里面，租金省下来了。这种使用价值，让长期持有变成一件不需要意志力的事。

所以我说，房子攒下的不是钱，是一个时代给普通人的唯一一次加杠杆的机会。首付三成，贷款三十年，对手方是银行。这种条件，在任何一个成熟经济体里都不会再出现第二次。

现在三个条件变了两个。城镇化慢了，杠杆收紧了。居民部门杠杆率超过63%，存量债务超过70万亿。账面上的财富是浮动的，月供是刚性的。

把百年平均当成自己的经验，是这一代人最贵的一课。