苏州二手房，上周成交 1471 套。听着不少。但如果你是房东，或者正准备买房，这条看完再决定 ——812 个有成交的小区里，452 个，一整周就卖了一套。

这就是现在的苏州二手：不是没成交，是散。散到没有一个盘能代表市场。

先说姑苏。223 套，126 个小区，平均一个小区不到两套。全靠本地刚需撑着：租客多、出租率高、售租比算得过来，业主不慌，买家不急，量就继续卡在这儿。

但学区是例外。养蚕里新村上周 8 套，单价 2 万 4，全区第一。同样是老新村，里河新村 7 套，单价只有 1 万 2。价差一倍，套数只差一套。学区有没有用，你自己判断。

再看沧浪和金阊，都是 8 个盘。沧浪 18 套、均价 1 万 9；金阊 16 套、均价 1 万零 6 百。盘数一样，价格差一半。金阊这 16 套里，5 套靠中海御景湾，剩下 7 个盘全在 8 千到 1 万 1。姑苏的刚需中的刚需，就是金阊。

吴中 309 套，全市第一。尹山湖 71 套，比上周还多 7 套，需求真源源不断。可太湖新城呢？只有 13 套，均价 1 万 9、套均 278 万。报价全顶在 2 万，一周 13 个人接。不是没人要，是报价和成交不在一个世界里。价格绞肉机，说的就是它。

新区更有意思。狮山路 62 套、均价 2 万 3，新区最贵；可新区单盘第一在哪？在通安。华通花园 7 套，单价 8 千 7。上周还挂在榜上的招商学府 1872、狮山村，这周零成交。狮山的高价盘，彻底不动。

园区 256 套，均价 2 万 5，全市最贵，量还排第二。湖东加体育公园 98 套，占三成八。双湖那套金水湾，321 平，7 万 4 一平，总价 2400 万，本周全市最贵。

可园区也有便宜地方：青剑湖 1 万 7、娄葑 1 万 8、唯亭胜浦 1 万 4，加起来 89 套，占园区三成五。买园区的人，三分之一买的是 “园区” 两个字，不是湖东的湖。

相城 210 套、均价 1 万 3；吴江 254 套、均价 1 万 1。这两块加起来 464 套，才是苏州真正走量的底盘，也是价格最不敏感的地方。

最后一组数：全市 150 万以下的成交占 55%，500 万以上只有 54 套，27 套在园区；单盘卖得最多的是吴江新湖明珠城，13 套，比园区任何一个盘都多。

所以别拿一个板块的温度，去判断整个苏州。苏州二手现在是六个市场、六个温度。你只盯湖东，就会看错一半行情。