如何评价中国的房地产市场已抹去了过去20年所有的涨幅?

按官方70城二手房指数，较2021年8月峰值累计跌了约22%，全国均价回到2016年水平。

按中介和券商的真实成交测算，跌幅在35%到40%，也就是回到2015到2016年。

2006到2021这15年，全国房价普遍涨了3到6倍。2021年到现在回撤四成，最多是把2016到2021那波涨的吐回去。离“抹掉20年涨幅”还差得远。

只有环京部分县城、广西五象、东北资源枯竭市个别盘跌掉70%以上，回到2010年前后，那是个案，不是全国。

那为什么很多人觉得“白涨20年”？

第一个原因是时间锚错了。把“2006买入、2021顶峰、2026现价”三段连起来看，觉得中间15年白涨。

但2021到2026才5年，回撤吞掉的是这5年，加上2016到2021的尾巴。

第二个原因更关键，是房价收入比。2006年全国大概9.7倍，2021年一线冲到20到30倍。

2026年成都5.5、重庆5.9、天津5.0、武汉4.4，多数二线落进国际3到6倍合理区，部分城市已经低于2006年水平。

从“普通家庭几年买一套”看，可负担性确实回到了二十年前。但名义单价没回2006。

把“可负担性回20年前”说成“价格抹去20年涨幅”，这是偷换概念。

再看现实意义，这是题主第二问的要害。

2021年如果继续涨，一线房价收入比30倍，居民杠杆破70%，就是日本1990或者美国2007的剧本。泡沫靠新增人口和杠杆续命，破的时候全家资产负债表崩塌。

这轮2021到2026跌了4到5年，销售面积较高点缩水超50%，新开工降70%，房价收入比回归合理，实质是把“未来5到10年该积的泡沫”用4年拆掉。

这么做换了四件事：

避免居民在高位全体上杠杆的终局性毁灭；

新市民不用再背30年收入买老破小，租金回报率回到2%到3%，接近公积金利率；

金融系统把地产不良在可控周期里计提，而不是危机式出清；

资源停止往“盖房抵押再盖房”死循环里灌，部分居民存款转去股市基金保险，至少不再加杠杆。

谁承担成本，谁捡便宜，得拆开说。

承担的是：2021高位加杠杆上车的，账面回撤30%到40%，部分负资产；依赖土地出让金的地方，出让金从8万亿级掉到4万亿级；房企和下游就业。

捡便宜的是：核心区全款买家，租售比改善；租房族；未来5年结婚的新生代，六个钱包不用凑首付。

所以“抹去涨幅”对不同人群是不同事。对高位接盘者是财富毁灭，对全社会是风险出清，对后人是门槛降低。

市场终于承认房子是商品，不是永动机。

现实意义不是“亏了多少”，是“用4年阴跌换掉一次系统性崩盘”。这个换法贵，但比日本式终局便宜。

往后看，80%的房子，三四线远郊、老破小、概念新区，永远回不到2021高点。

核心区好地段用租金和收入重新定价后稳住，才是新常态。