又是第二个颐徳公馆

琶洲万胜围地块位置相当好，越秀6.8万楼面价拿下来，做改善是不会亏钱的，但如果想赚更多，并且让土地溢价转移到住宅上面，那就必须从产品下手

万胜围这个板块后期的潜力不亚于琶洲西区，对面就是金融城，又是双地铁上盖，密度也不高

越秀做了两栋高层大平层和四栋叠墅，不管是地价还是面积，都对得起这块地的位置，问题是好不好卖的问题

珠江新城的颐徳公馆就是例子，比万胜围版本更大一些，颐徳公馆的别墅流通性不好，大平层的流通性也一般，是不是越秀也做这样的产品就也卖不好呢

我觉得颐徳公馆的问题是户型不好，景观一般，仅仅是楼龄新，在上一波周期吃到了肉，但马场出来后，它的楼龄优势没有了，户型景观的劣势又被放大

越秀这个地块如果这么做我觉得问题不大，首先，万胜围的住宅还是比较稀缺的，特别是次新房，其次，越秀做的产品较好，大观路的璞樾墅卖得也不错，挪到这里也不差

再从体量来看，他只有颐徳公馆的四分之一

当然啦，如果做成140以内的改善会更好，问题出在地价上，拍回来的价格太贵了，地块又偏小，只有一条路可走，那就是做高端改善搭配稀缺叠墅，没办法，这是越秀自己选的，咬牙也得走下去

不过，毕竟是琶洲，又是优质资产，也是可以买的