123万成交！南京顶级学区房，价格到底了吗？

8月初树人中学出现123万成交记录，龙江汇文学区房同样120多万就能拿下，曾经高不可攀的鼓楼顶级初中学区房，门槛被大幅拉低。反观29中，挂牌价依旧坚挺，但实际成交寥寥，表面的高价，只是缺少真实接盘的纸面数字。

放在几年前，100多万在鼓楼想入手一套老破小都比较困难，如今这个预算，已经可以拿到树人、汇文的入学资格。受学区房行情拖累，往年楼市表现亮眼的鼓楼区，今年二手房整体表现十分平淡。很多人都在问：南京学区房，是不是已经跌到底部？

从市场现状看，整体大底还未确认，但低总价纯学区房源，已经靠近阶段性底部。行情变化，一方面是大环境楼市走弱，更关键是入学政策调整：鼓楼取消初中提前一年落户，学籍占用年限不再硬性约束，大量被锁的房源集中挂牌，供应暴增。

以前家长五年级就要急着买初中学区房，现在报名前办好产权户籍即可。房东急于出货，买家却不再焦虑，供需反转直接打破旧的价格体系。首当其冲的，就是只靠学位加持、居住属性弱的小户型老破小学区房。

判断学区房是否真正企稳，可以看三个信号：
✅同户型出现3‑5套连续成交，价格不再继续下探，单套急售低价不算底部；
✅观察8‑9月行情，暑假淡季不持续创新低，金九出现小幅企稳，是重要信号；
✅挂牌增量放缓，急售房源变少，议价空间从十几个点逐步收窄。

如今学区房的逻辑已经彻底改变，从投资属性转向消费属性。可以当年买房、当年入学，读完再卖掉，买卖亏损、税费中介费，本质就是家庭付出的教育成本。

名校的教学实力依旧存在，但依靠稀缺和上涨预期支撑的高房价时代已经过去。不再指望买房赚钱，把亏损当作教育投入，这笔账才算得过来。

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