潘石屹发话：现在150万买的房，到2030年还能卖几个钱？2026年的楼市，卖房的不甘心降价，买房的不敢轻易掏钱，两边都在耗。当年那个“千人摇号”“日光盘”的火爆场景，如今已经很难再看到了。
 
每当聊到房价，总绕不开一个人，潘石屹。这个从甘肃天水走出来的地产商，90年代在海南炒房赚到第一桶金，后来创办SOHO中国，北京CBD的好几栋写字楼都是他盖的，巅峰时期身家数百亿。
 
但真正让普通老百姓记住他的，不是他盖了多少楼，而是他对楼市趋势的判断。
 
回顾往昔，他的预测几乎每次都踩准了节奏。1992年海南房地产热得发烫，潘石屹没跟着抢房，而是拎了袋橘子钻进房管局，翻到一组数据，当时海口才30万人，人均住房面积已经50平米。
 
他看完脸就白了，当天决定甩掉所有项目。三个月后海南楼市崩盘，跳楼的排队，他早已安全上岸。
 
2013年前后，全行业都在拼命借钱拿地，潘石屹反着来，上海几栋写字楼卖了，外滩的项目转了，北京核心区的物业也陆续出手。
 
五年下来，套现将近293亿。一个靠盖楼起家、靠卖房发财的人，在行业还没公认见顶的时候就开始撤退。
 
他曾说过一句话，至今仍被人们反复提及：“房价跌20%，就是一条风险红线。”
 
为什么偏偏是20%这个数字？原因其实很简单。绝大多数家庭买房都依赖按揭贷款，银行在放贷时通常要求两到三成首付。
 
一套150万的房子，首付差不多是掏空两代人的积蓄。如果房价跌幅超过20%，许多房子的市值将低于贷款余额。
 
一个家庭掏空六个钱包凑出来的首付，就这么无声无息地被吞掉了。断供的人一多，银行坏账率就上来了，可能引发系统性金融风险。这条线，是各方都不敢轻易触碰的。
 
根据国家统计局的数据，自2021年房价达到高点以来，全国百城二手房均价累计跌幅，大致卡在15%到20%之间。每当价格往那条“20%线”靠近，政策就赶紧出手了，降息、降首付、取消限购、放开落户，一套组合拳打完，价格就在某个位置慢慢企稳。
 
2026年政府工作报告写得清楚“着力稳住楼市”。态度很明确：底要托住，但别指望再搞一轮大刺激把价格吹上去。
 
可是有个关键点必须搞清楚，政策守的是整个大盘，不是替你那一套房子保价。
 
到了2026年，楼市分化已经摆在了明面上。国家统计局的数据显示，一线城市新房价格在2026年3月出现回暖转折点，此后连续4个月环比上涨。具体到各个城市，2025年12月，上海新房价格上涨0.2%，而北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5%。到了2026年5月，上海同比上涨3.2%，北京、广州和深圳却分别下降2.1%、3.3%和4.5%。
 
同一个一线城市阵营，上海在涨，深广在跌。分化已经不止发生在城市之间，同一座城市内部也在裂开。
 
结合潘石屹的观点和当前楼市状况，业内总结了三个关键词：量缩、价稳、分化。现在一套150万的房子，到2030年能值多少钱，关键看它扎在哪块地里。
 
先说最好的情况。如果你那套150万的房子在上海内环、深圳南山、杭州未来科技城这些地方，人口持续流入、产业密集、配套成熟、地铁学区齐全。
 
这种房子能穿越周期。到2030年，150万涨到170万甚至200万，完全有可能。更重要的是，它随时能变现。在存量时代，流动性就是命。
 
再说普通城市。如果是普通地级市或省会非核心地段的房子，人口稳定、刚需为主、供需均衡。这种房子没大涨动力也难大跌，基本能跑平通胀。
 
到2030年，150万大概率维持140万到160万区间。自住没问题，想靠它发财就别指望了。
 
最后说最惨的情况。那些人口持续外流、没有产业支撑、库存积压、配套匮乏的地方。潘石屹说得直白，这类房子会持续贬值。150万可能缩水到100万到120万。东北地级市新区、三四线远郊大盘，2025年已经出现挂牌半年无人问津的情况。
 
可账面上的涨跌还不是最要命的。2030年，一套150万房产的账面价值，远不如它“能否在三个月内卖出”更关键。
 
当你的房子挂牌半年无人问津时，账面估值就只是一个自我安慰的数字。潘石屹有句话说得特别扎心：不是房价跌了，而是你这套房子没人要了。
 
未来房产价值的分化，将从“涨跌多少”转向“有价无市还是即挂即走”的流通性断层。核心地段的房子，想卖就能出手。
 
远郊那些当年靠概念炒作起来的大盘，如今虽然喊着高价，但无人接盘。有价无市，比降价更可怕。
 
2030年是“十五五”规划的收官之年，也是住建部多次提及的“住房双轨制”改革全面落地的关键节点。房子不再是闭眼赚钱的投资品，而是地段、品质、人口的综合比拼。
 
潘石屹当年说的“20%底线”，不只是一个数字，更是在提醒所有人，楼市的安全边际有限。大堤的作用是防洪，不是抬升水位。
 
你手里那套150万的房子在哪个城市？挂出去多久能卖掉？