杭州顶豪圈又炸出重磅消息！近亿元起拍的江景楼王上架法拍，光入场保证金就要1000万，拍错了直接打水漂。

最近阿里拍卖平台悄悄挂出一套杭州上城区蓝色钱江公寓的房源，定在8月11日正式开拍。这套房可不是普通住宅，是小区1号楼的1702室，实打实的楼王户型——总面积714.98平方米的跃层，横跨17、18两层，起拍价定在9629.6万元，算下来单价约13.47万元/平方米。官方给出的评估价约1.2亿元，相当于八折起拍，账面直接让利2400万。更夸张的是参拍门槛，保证金直接要1000万元，妥妥是目前杭州待拍住宅里的“入场券天花板”，普通人几辈子都赚不到的钱，在这里只是个报名资格。

这套房子的来头真不小。蓝色钱江本身就是杭州南星桥老牌顶豪，当年是绿城二代高层的标杆作品，2009年拿地就是杭州地王，开盘直接卖成百亿神盘，交付十几年至今还稳坐杭州第一梯队豪宅。而1号楼又是小区里的景观C位，和钱塘江就隔一条之江路，南向江景完全无遮挡，是整个小区视野最好的楼幢之一。

这次上架的1702室，更是楼王中的战斗机。三梯一户的配置，等于一户人专用三部电梯，出门完全不用等；客厅挑空7米，站在里面抬头都觉得敞亮大气；房子至今还是开发商原装精装交付的状态，中央空调、地暖、新风系统全套配齐，里面的家具全都盖着白色防尘布，保养得跟收藏品似的，这么多年几乎没怎么住过。

这种700多平的跃层户型，整个小区都没几套，属于有钱都难买到的稀缺货。公开可查的上一次同户型二手成交，还得追溯到2020年，当时总价才6600万元；到了2021年楼市最火的时候，据说有人开出9800万元的高价，都找不到业主愿意卖，业主惜售程度可见一斑。

说到蓝色钱江的法拍房，从来不缺狗血大戏，最经典的就是隔壁1701室的“悔拍名场面”。去年7月，同幢楼399.94平的1701室法拍，足足竞价136轮，最后以5850万元成交，直接创下当时小区法拍单价纪录。结果戏剧性的一幕来了：竞得的买家直接悔拍，连250万元的保证金都直接放弃，说不要就不要了，看得围观群众目瞪口呆。

今年1月这套房重新上架拍卖，最后以5540万元成交，比上次便宜了310万。更有意思的还在后面，仅仅过了两个月，这套房子就在二手市场以5800万元转手，接盘的买家算上各种税费，实际买入成本超过6000万元。等于当初悔拍的人白扔了250万，还给后面的买家腾了坑、让了利，堪称法拍界的“活雷锋”。

而这次上架的1702室，保证金直接涨到了1000万元，是上次1701室的4倍。很多人可能以为悔拍就是亏个保证金，其实没这么简单。按照最高法的规定，法拍房成交后买家悔拍的，保证金一律不予退还，会先用来支付拍卖费用、弥补重拍的差价，剩下的再用来还债；要是重新拍卖的价格比原来低，中间的差价还得原买家来补。换句话说，要是这次有人拍了又后悔，不光1000万打了水漂，万一重拍卖得更便宜，还得自己掏腰包补差价，代价不是一般的大。

可能有人会问，都十几年的老小区了，怎么还能卖这么贵？这就是顶豪的逻辑，和普通住宅完全不一样。蓝色钱江最硬的底牌，就是南向无遮挡的一线江景。杭州能南向面江的宅地本来就稀缺，南星桥这种核心成熟地段的，更是卖一块少一块，属于不可再生的绝版资源。再加上这种大户型业主普遍惜售，过去五六年在二手市场基本都看不到挂牌，属于“隐形资产”，物以稀为贵的道理放在顶豪圈更适用。

更有意思的是，今年杭州的高端新盘反而给老顶豪们“助攻”了一把。前不久刚开盘的望天际，直接把杭州高层豪宅的价格天花板捅破了，整体备案均价14.2万元/平方米，最好的顶跃户型单价干到24万多，一套卖了1.52亿元，开盘直接售罄。这么一对比，蓝色钱江这套起拍单价13万多的一线江景跃层，反而在顶豪圈子里显得“性价比十足”。业内也透露，最近买蓝色钱江大户型的买家，不少都去看过这些新盘，最后还是选了老小区，比起全新的产品设计，他们更认不可复制的地段和江景资源。

其实这两年杭州楼市分化特别明显，普通刚需、改善盘价格调整不少，甚至有些板块砍半都难卖，但核心地段的顶级豪宅一直很稳，甚至还在往上走。本质上就是两类完全不同的市场：普通人买房是消费，看性价比、看涨跌；顶级买家买房是买资源、买圈层，稀缺性才是第一位的。当然也得提醒一句，法拍房尤其是天价豪宅，坑也不少，税费、欠费、清场交付都是问题，没做足功课千万别乱碰。

这套近亿元的江景跃层楼王，最后会拍出什么价格？会不会又出现悔拍的名场面？你觉得花近亿买一套十几年房龄的二手房，到底值不值？

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