2025 年上海楼市可以用“政策松、成交升、价格劈叉、区域分化”四句话概括，主要变化体现在以下五个方面： 1. 政策面：8 月“沪六条”带动外环外限购全面放开，首付比例、公积金贷款额度同步下调，成为年内最具杠杆效应的一轮松绑；年底财政部又把个人售房增值税率从 5% 降到 3%，交易成本下降直接刺激改善需求集中入场。 2. 成交量：新房 12 月单月成交 46.7 万㎡，环比增 46%，全年新建商品住宅成交面积同比转正；二手房全年网签 24.4 万套，月均 2 万套，比 2024 年增长 17.6%，12 月更是突破 2.2 万套，创下 2023 年 3 月以来峰值。 3. 价格走势：新房“一枝独秀”，12 月环比再涨 0.2%，同比涨幅 4.8%，为全国唯一同环比双涨的一线城市，全年累计上涨 5.7%，连续 43 个月环比走高；二手则“以价换量”，全年均价下跌 2.4%，但 12 月降幅已收窄至 0.6%，出现触底迹象。 4. 产品结构：144 ㎡以上大户型、10 万元+豪宅成为拉动新房价格的核心力量，成交前十楼盘中单价超 10 万元的项目占 3 席；二手房 60 天内成交占比提升，刚需与学区置换需求集中释放。 5. 区域格局：外郊环间因限购放开+价格洼地，成为刚需“稳定盘”；内环内因稀缺性，大宗交易占全市 41%，核心资产仍是资金避风港；远郊则继续承压，库存高、去化慢，价格仍有下调空间。 展望 2026，政策工具箱仍留有“降低利率、人才补贴、收购存量做保障房”等后手，若经济持续回暖，上海核心板块房价有望率先企稳，但外围区域去库存仍是主旋律，楼市“K 型”分化只会加剧。