没什么资产可买了

聊这个话题是因为前段时间有朋友财务紧张，需要大笔资金来变现，就四处张罗想问问周围有没有朋友去接手一下他的仓储，缓解一下他的资金压力。

给读者简单普及一下仓储物流资产概念。

简单来说，仓储属于一个还不错的现金流项目，就是你投资完仓储，然后转给别人，然后你坐在这里收租金就行，只要算好你的购买成本和租金回报，然后随着回本周期拉进，就是个纯赚的现金奶牛了。

所以刚看到这个项目的时候，我是有点兴趣的，就是说如果价格合适，那么置备一些实体资产，在目前这个低利率时代，应该算下来还行。

但去了解了一下，发现不是这么一回事。

这个仓储位于郑州经开区那边，这块地方属于是河南范围内仓储价值最高的地方，为一个是它濒临CBD，还临近郑州现在大力发展的金融岛，郑州算是全国贸易中转地，这个区域配套的仓储价值算是河南省最高的一批。

单从报价来看，这个仓储项目不算贵，而且接过来就能租出去，看上去也算是不错的项目，然后我就花时间去考察了一下，一个是网上看报价，另一个是实体看了看，就发现完全不是这回事。

因为经开区这块的仓储租金崩盘了。

崩盘的原因也很简单，就最早的时候，做仓储的人也不多，而对仓储的需求又大，所以做仓储，确实还有些利润。

但现在的情况是什么吧，就是之前城投公司是习惯性了拿地，然后卖开发商，但这几年房地产发展不好，开发商不买地了，但为了融资，还得找项目。

于是为了找到新项目，这些公司就上了大量的仓储项目，包括仓储冷链物流什么的，投资很多，但等到真建下来的时候发现市场完全变了。

一个是消费遇冷，消费降级叠加产能过剩，需求端萎靡了，另一个是供给过剩，仓储资产太多了，根本租不上价。

这块的租金，也变了。

最早是38块每平，后来跑到了30块，再后来跑到了25块，到现在直接跑到15块钱每平，甚至有些直接就8块一平，基本上算下来就完全不赚钱了。

我给大家算一下这个租金意味着什么，就假设你投资1000万，每年租金100万，那么意味着你10年就能回本，而如果这个租金跌到50万，那么就意味着你需要20年才能回本，那么经开区这个项目是什么样子了呢？

如果按照现在的租金水平，他现在的回本周期，是20年，给到我的价格倒不算贵，但算一算，如果租金不变，也需要15年才能回本。

算下来15年回本，一年6%+收益率在当下也不算低对吧？

但账不是这样算的。

就是按照这个趋势来说，我要确保未来二十年这个地方的租金不会再下降了，但按照周围建设的模式来看，这是不可能的，而一旦租金下降，这个项目的回本周期也会变长，这个资产的折现价值也会下降。

还有一个点在于这个项目到时候的残值是多少，就我们假设15年真的租金不变回本了，那到时候仓储卖出去，还能值几个钱呢？

我其实对此还挺悲观的。

然后我咨询了一个做大宗商业的朋友，问他类似这样的项目几年回本合适，这个朋友给我算了算，劝我不要接触这个项目。

最后劝完了简单给我算了一个报价，说是如果非要做，最好是这个价格以下。

我想了想，还是没把这个带有一点侮辱性报价给转过去，决定还是不折腾了，不考虑实业了。

而我整完这个事后，又换了个角度去想了想这个事。

就现在市面上的实体资产，好像都跟这个仓储资产差不多，都是面临着收益下降的问题，就有时候我也很迷茫，那你说现在除了股票这类虚拟资产，现在还有什么资产是可以购置的吗？

我也不知道，好像现在实体哪哪都不赚钱。

哦对了，最后聊聊市场，黄金还是一如既往的稳如铁蛋，就是A股开盘跌了，但不影响大局，从3800一路上冲，未来有机构看到了4800，关键是还没几个机构敢在这个局势下看空，牛就完事了。

科创出了点问题，我现在是这样想的，就是如果未来一段时间科创没有破前高，我会选择把现有的科创50清1/3到一半，简单来说就是破前高我就继续拿，如果没破，就稍微止盈一些。

大致就这样了。