重庆一男子8年前以总价272786元购买了一套55平方米的小户型房子。可男子现在去收房子时，却被物业公司告知，其拖欠的违约金、物业管理费以及滞纳金共计118101元，几乎是房子价值的一半。物业公司称如果男子不缴清费用，就不配合其办手续。
(来源：今日说法）
刘先生8年前陪朋友去一新楼盘看房时，觉得4886元每平米的价格并不贵，且周边的配套设施还不错。
刘先生与妻子电话商议后，出于投资目的，当场就支付272786元购买了一套55平方米的小户型房子。付完款后，刘先生就与开发商签订了购房合同。
买完房子后，刘先生就将购房合同拿回家里，并放在存放证件的抽屉里，之后就没有再去理这件事。
8年后，刘先生因想将女儿的户口迁入到该套房产，去上附近一间小学时，主动来到物业办理收房手续，
可万万没想到的是，物业公司工作人员得知刘先生的住址和来意后，却用计算器给刘先生算了一笔账，算完后就告知刘先生要先支付他们共计118101元。
刘先生听后还以为是听错了，并质疑称，自己全款买房才272786元，凭什么要给先给物业11万8呢？
随后工作人员不慌不忙拿出购房、物业合同，并熟练的翻开其中的条款称：第一，购房合同明确记载买方一个月后不来收房的，每日将收取合同价万分之一的违约金，逾期2847天，违约金是77662元。
第二，按照物业合同约定，这套房子每年的管理费约1091元，8年的物业管理费约8728元，但是，合同约定逾期未支付，需要另再支付31705元滞纳金。
也就是说，物业公司主张刘先生支付的118101元是两笔费用，一笔是未按时收房的违约金，一笔则是8年来的物业管理费以及相应的滞纳金。
刘先生当场提出两个质疑：一、违约金方面，开发商才是合同当事人，因此开发商才有权向其提出主张，物业公司不是合同当事人，其无权索要违约金；
二、物业管理费才8734元，滞纳金是管理费的近4倍、31705元，完全不合理，且物业也没有催收过。
在实践中，其实很多物业公司背后的老板实际上就是开发商，从物业能够出示商品买卖合同以及出示刘先生具体违约金额来判断，其至少是得到授权的。
民法典第919条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
也就是说，物业公司大概率是受到开发商的委托，由物业来向当事人刘先生提出索要违约金主张的。
其次，合同对双方当事人都有约束力。即开发商延迟交房，刘先生可以按照合同约定向其索赔，反之开发商亦可以，这是合同约定的情形，没有异议！
民法典第577条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
具体而言，只要双方合同明确约定的义务，拒不履行的一方，就属于违约行为。对于违约行为将要承担的责任，一般要按照合同约定执行。
也就是说，除非合同中没有明确违约行为将要承担的违约责任，才能协商解决，否则，刘先生就要按与开发商、物业公司的合同约定来承担违约责任。
最后，民法典第585条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
具体而言，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少；反之，可以根据当事人的请求予以增加。
也就是说，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
具体到本案中，刘先生买房总共支出才272786元，可违约金加滞纳金就已经高达118101元，几乎是总房价的一半，因此，刘先生可以主张适当减少。
但是，即便减半收取也近6万，这对于27万总房价来说，也绝对是非常不划算的。因此，希望各位网友们务必要引以为戒，切勿因疏忽大意而得不偿失！
评论列表