10月19日，国家统计局发布的一组数据，不少人看了不止一遍：9月上海二手房价格同比上涨0.8%，成为全国唯一一个二手房价格同比由跌转涨的城市。光凭一个数字，撑不起一轮行情。
但它像路边一块指示牌，提醒我们把地图摊开，看看自己到底走到了哪儿。最顺手的那张地图是日本。
一说日本，很多人脑子里就开始放"失去的30年"。可时间轴得对准：今天的中国楼市，所处位置更接近2012年底的日本，而不是1990年泡沫刚破时的日本。
两边最大的不同在刹车上。日本央行从1989年5月到1990年8月，15个月里加息350个基点，在泡沫最高处一脚踩死，车撞坏了，坏账又拖了十几年。
中国2020年就主动定下"三道红线"，在高位提前减速，后面几年一边保交房，一边化解风险。主动减速和被动撞车，收拾残局的代价完全不是一个量级。
后劲也不一样。日本1990年城镇化率已经超过77%，进城的人潮基本到顶；而2025年末，我国城镇常住人口为95380万人，比2024年增加1030万人，常住人口城镇化率达到67.89%。
2012年之后，日本宽松货币、财政刺激、结构改革一起上，2013年9月东京申奥成功，又给市场添了一把火。之后六七年房价确实回升了，但只发生在东京、大阪、名古屋这些核心都市圈，地方城市几乎没动。
撑起这轮行情的是自住和租房需求，房价涨速大体跟着收入走。温和、分化、靠真实需求。把这三个词拿到今天的中国来比，基本都对得上。
分化已经体现在数据里。9月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，自今年3月以来已连续7个月上涨；二线城市二手住宅价格环比下降0.2%，三线城市也在下降，还在磨底。
真实需求在回升。1~9月份，二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。
二手房越来越成为市场主力，说明更多人买房是为了自己住，而不是为了倒手赚差价。资金成本也在低位。
10月20日公布的5年期以上LPR为3.50%，报价连续17个月不变。有业内分析认为，住房销售制度重构叠加财政贴息、地方托底政策，正在核心城市率先见效。
按这个剧本推演2027到2030年，大概率是一线城市先站稳，强二线跟上，普通二线再晚一步；人口外流、产业薄弱的地方，还会继续磨底。涨幅也别指望太高。
核心区好房子的年均涨幅如果能和居民收入增速差不多，就已经是一轮健康的慢牛。对准备买房的家庭来说，选对地段比选对城市更要紧。
通勤距离、配套是否成熟、物业好不好，这些硬条件，才是分化行情里最靠得住的保障。不过，日本的故事并没有停在2019年。
东京后来涨到了什么程度，远郊又冷到了什么地步，邻国韩国的观察正好补上了这段"续集"。
据日本不动产经济研究所数据，2025年度（2025年4月至2026年3月）东京23区新建公寓均价为1亿3784万日元，上涨18.5%；首都圈均价连续5年创新高。
不过，涨势最近有所降温：该机构10月20日公布，2026年9月首都圈新房均价为9552万日元，同比下降4.1%，连续两个月下跌，当月新房供应量减少40.1%。
在韩国，常有文章断言日本房地产将会暴跌，日本在很多方面也被视为韩国可以借鉴的市场。然而，东京房价涨幅之大，以至于出现了应当规范外国人在东京购买房地产的声音。
5年前，东京房屋平均价格为5662万日元，换算约为5亿多韩元，截至当年7月已接近10亿韩元，5年内上涨近90%。而日本的公寓面积往往不如韩国的大。
推高房价的力量之一是高收入双职工家庭。这类家庭在日本被称为"权力夫妇"，往往比较容易购买昂贵的房地产。
年收入超过1亿韩元的人已有140万，日本的购买力随之上升。此外，日本虽然上调了利率，但仍是主要发达国家中利率最低的。
日本的银行放贷态度相对宽松，会把借款人的健康状况作为考量因素，甚至查看病史后再发放贷款。房价上涨存在明显的地区差异。
东京周边的埼玉，房屋均价由3094万日元涨至4324万日元，涨幅约40%，不低，但与东京相比要小。地方上的涨幅更小，以日本中部爱知县的中心城市名古屋为例，涨幅约为20%。
东京房价平均每年上涨近20%，足以引起日本政府的担忧。东京一极集中现象已持续很长时间，随着高收入双职工家庭和外国买家增多，有观点认为监管已迫在眉睫。
三菱UFJ信托银行对新房销售公司的下半年调查显示，13家公司中有9家表示，东京市中心公寓买家中外国人占比在20%以上，5家回答超过30%，还有一家称一半以上的买家是外国人。
据当地介绍，中国买家所占比重较大，韩国买家也不少，一些房地产公司甚至为韩国投资者推出了三天两夜的实地考察项目，费用约250万韩元。
日本此前选举新首相期间，有人主张对外国人购房后不入住的情况征收空置房屋税，或在外国人购房时加征额外税款，因此无论谁当选，今后都可能推出额外的监管措施。东京公寓价格持续上涨，郊区旧公寓的价格却几十年几乎没变，两极分化加剧，旧房重建也困难重重。
东京北部一处新建待售公寓是典型的一室两厅，总面积只有40平方米，售价却高达6000万日元，约合5.8亿韩元。3月，东京23区70平方米公寓的均价环比上涨4%，已连续11个月上涨。
另一边，一套建成已50年的旧公寓难以卖出，业主即使卖掉，也无力搬进涨价后的其他公寓；如果重建，还要另外支付与房价相当的费用。最终，业主们决定攒钱支付拆除费用，理由是不能把旧公寓楼留给后代。
普遍观点认为，在偏好新建住宅的趋势下，东京房价将继续上涨。日本面临老龄化和低出生率，人口减少导致空置房屋达到900万套，创历史最高，比5年前增加50多万套。
离市中心越远，空置房屋越多，而东京、大阪等城市地区的房价却持续上涨。这些房屋往往被弃置不管，也很难处理，不仅有倒塌危险，还可能引发各类犯罪。
日本总务省调查发现，全国空置房屋占住房总数的13.8%，新增空置房屋主要集中在远离市中心的地区。业内人士表示，需求低迷地区的房地产今后很可能成为负担而非资产，建议提前做出决定、做好准备。
为防止空置房屋被弃置，日本政府在业主不出面时强制拆除房屋，并对空置房屋征税。京都市已决定开征空置房屋税，按最新安排将从2030年度开始征收。
其他地方政府则把无人维护的房屋排除在税收优惠之外，以此督促房屋管理。维护费用不断产生，房子卖不出去，还要多缴税，想拆除的话拆迁费用又与房价相当甚至更高，于是越来越多的人干脆免费出让。
以0日元出售的房屋在日本各地不断增加，还出现了专门经营0日元房源的房地产公司，据称房源多、需求也大，交易相当活跃。免费住房如此之多，看起来房价应该下跌，市中心却完全是另一番景象。
一家房地产研究院的调查显示，在全球15个主要城市中，东京和大阪的豪华公寓价格在调查前六个月里涨幅最高，较六个月前上涨1.5%，高于新加坡的1.2%。大阪的房地产实地考察旅游产品也已进入韩国。
日元贬值后，许多人前往日本旅游，东京、大阪等主要城市则在同时进行再开发，城市面貌明显改变，日本媒体甚至出现了"东京改造"的说法。
新宿是世界上流动人口最多的地区之一，附近的小田急百货店拆除工作即将完成，隔壁刚迎来开业60周年的京王百货店也计划拆除。年轻人常去的涩谷，东急百货店本店拆除时吸引了大批人群，成为重大新闻。
一座座200至300米高的建筑拔地而起，森JP大厦高330米，与旁边的东京塔高度几乎相同，成为日本最高建筑。第二大城市大阪的重建也在继续，大阪府和大阪市共同成立了约130人规模的大阪都市计划局，以推动再开发。
大规模重建集中在相近时期进行，是因为作为市中心象征的建筑多建于经济高速增长和泡沫经济时期，至今已有半个多世纪，寿命已尽。2011年东日本大地震后抗震标准更加严格，人们又担心首都圈附近可能发生大地震，这些也推动了重建。
按照预测，到2050年，日本除东京以外的大部分地区人口将减少，城市活力下降，地方政府也介入其中，鼓励重建以提升城市竞争力。不过，人们越来越担心地区差距扩大，以及日本独有的风情逐渐消失。
日本空置房屋增加的情况，对韩国来说并非事不关己。韩国地方的空置房屋也在逐渐增加，预计从2040年起将大幅增加，地方房地产的下跌趋势会早于首都圈出现。
东京都市大学宇都教授表示，人口减少对房地产市场的影响最大，房价下跌与通勤时间等因素密切相关，通勤时间一旦超过一小时，房价就会急剧下跌。韩国有必要借鉴日本经验提前准备，应对不断增加的空置房屋，以免引发严重的社会混乱。
在韩国，受贷款规定影响，首都圈住房交易大幅减少，外国人的购房量却在增加。首尔汉南洞是外国大使馆和外籍人士住宅集中的地方，约13%的居民是外国人，作为代表性富人区，这里外国人的购买力并未放缓。
外国人购买的公寓数量逐年增加，其中60%位于首都圈；在首尔，有十分之四集中在江南3区和所谓的"麻龙城"。韩国人因严格的贷款规定资金紧张，外国人却可以向本国银行或家人借钱。
共有49名外国人涉嫌逃税，涉及金额约2000亿韩元，有的收到父母或配偶的钱后未申报赠与税，有的把房屋出租却未申报租金收入。韩国国税厅计划推动修改税法，缩小外国人住房相关收入的免税范围。
要求规范外国人购房的呼声越来越高。截至当年上半年，已有6500余名外国人在韩国各地购买了公寓、办公楼等集合建筑，明显集中在首都圈。
还有一名外国人用74亿韩元现金在首尔江南区买下一套公寓，这之所以可行，是因为大多数外国人从本国银行筹集资金。韩国把住房抵押贷款上限定为6亿韩元，但外国人从海外贷款，这一规定就不起作用，有人指出调控房价的法规效果可能因此大打折扣。
韩国国会也在推动外国人国内房地产交易许可制度等监管法案，韩国国土交通部则计划调查外国人购房过程中是否存在违法行为。