酒店存量
寻找新故事
回望刚刚过去的2025年，有一个现象很有意思，部分新开业的酒店，它们的前身不再是某个老牌酒店，而可能是弃用靠岸的轮船、停止经营的商场或者厂房。
从2019年存量酒店改造成为新风口开始，行业就迎来了一场轰轰烈烈的翻牌潮。
如今七年过去，酒店改造业态的转向，是因为原本的酒店存量不够用了，还是行业需要一些新故事？
不一样的“旧瓶”
装不一样的“新酒”
最先让我注意到酒店存量改造不再局限于自身业态的，是去年年底看到成都春熙路voco酒店的消息。
在品牌扩张的大背景下，“四川首家voco品牌酒店”的标签并不出奇，真正有趣的是，这家新酒店的前身不是什么老牌酒店，而是曾承载着一代成都人消费记忆的新世界百货。
据了解，商场所在的区域，曾是成都零售商业的“黄金十字路口”，但随着传统商业光环褪去，传统百货商场显出颓势。到2022年，新世界百货正式撤场，新的继任者等待补位。
只不过这一次，接下这个物业的，是完全跳出传统商场框架的酒店业态。
事实上，这也不是voco第一次入驻新业态了。
也是在2025年，连云港海州湾之星voco开业，特别之处就在于，这是国内首例由客滚轮改造的水上邮轮酒店，前身是一艘废弃的游轮。
当然，voco也不是唯一接手非酒店业态物业的品牌。在别具一格的物业上挂上酒店logo，近年来似乎成为一种新流行。
北京首钢园香格里拉酒店的前身，是原首钢自备热电厂，设计师Piero Lissoni完整保留了原首钢电力厂的混凝土结构和钢桁架，留住了历史传承，又融入了现代主义风格和亚洲元素。
泉州七栩钟楼酒店在过去是钟楼商业百货大楼，位置可以说是这个酒店最大的亮点，它就在泉州的地标钟楼旁边，还可以远眺开元寺东西塔，延续了“百货”的理念，酒店一层还被设置成了买手店。
某种意义上来说，酒店翻牌的过程其实就是在“旧瓶装新酒”——依然是那一栋酒店物业，只不过更换了酒店的名称，进行了内部的翻新，带来了新鲜感，也延续了物业的生命线。
但现在，酒店已经不再满足于传统的“旧瓶”，而是想到不一样的“酒瓶”里装装看。
插图丨成都春熙路voco酒店
酒店存量，不够用了？
为什么酒店品牌越来越多将目光看向“非传统”存量物业？难道是酒店业态的存量物业不够用了？
从数量上来看，等待被翻牌的存量酒店，还是很够的。
中国饭店协会2025年发布的行业报告显示，全国存量酒店数量已突破35万家。
高端存量酒店物业也在持续释出。作为曾经地产皇冠上最耀眼的明珠，高端酒店正成批地出现在拍卖平台上。
据不完全统计，仅2024年一年，全国范围内有超过400个高端酒店相关资产被挂上拍卖席，从东北到海南，从一线城市到旅游名城，无一幸免。看起来，这也势必会带来一波高端酒店翻牌潮。
但如果更深层次地来看这些项目，就会发现总差了点意思。
存量酒店数量虽然多，但大多是非连锁的经济型酒店，客房体量小，也没有太多出彩的地方，不具备太大的翻牌价值。
站上拍卖台的高端酒店资产，围观者众，但接盘者寥寥，流拍已成常态，前段时间，位于上海核心地段的新天地安达仕酒店甚至据传被“0元购”。但“0元购”背后，是价值不菲的负债。
在房地产的狂热周期里，高端酒店常常被视作配套工具，为住宅抬价，为商业引流，为地方贴金。
业主方乐于支付高昂的管理费引进国际奢华品牌，看中的是其为整体项目带来的溢价能力，而非酒店那本细水长流的账本。
而随着地产红利时代终结，下跌的不仅是房价和入住率，更是市场对这类资产估值逻辑的信心。
因此，再度翻牌的时候，业主方也变得更加务实，他们不一定再度选择相应的高端酒店品牌，而是向下兼容，找更能赚钱的中高端甚至中端品牌。
举个例子，去年我们去桔子成都春熙路天府广场酒店进行了一次采访，这个酒店的前身是当地老牌五星酒店银河王朝大酒店，花了4700多万改造投资，摇身一变成为全国最大的桔子酒店后，实现了开业6天即满房、且连续3天满房，测算回报周期不超过3年的好数据。
很显然，如今的国内酒店市场，并不是存量不够，而是“好存量”不够。当传统老酒店改造的红利逐渐被稀释，行业不可避免地将目光投向更广阔的“非酒店存量资产”，以跳出“老酒店翻新”的窠臼。
旧厂房、老商场这些曾经的城市“工业遗产”或“商业弃子”，恰恰能够凭借独特的空间形态和文化底蕴，成为存量改造的“新战场”。
插图丨©七栩钟楼
“非标”存量
需要新的故事
退役的轮船、停摆的商场和沉寂的厂房，这些看似与住宿业无关的场所，正在成为行业挖掘的下一个价值洼地。
但这其实是一个三方共赢的事情。
酒店品牌需要“不一样”的项目来表达自己的灵活性，业主们调整自己的投资逻辑，城市则需要打造出城市更新的好样本。
这使得非标存量在变身为酒店的道路上，虽有困难，但也不乏支持。
困难的点在于，和已经成为体系的酒店存量物业改造相比，面对这些“非标”存量，要求的不仅仅是换牌、重新装修。
传统酒店存量物业，在大框架上是规整的，内部需要调整的，可能就是一些空间的利用，以及尺寸的改变。
但无论是厂房、轮船还是旧商场，都需要彻底打碎原有的商业线，重塑为符合住宿私密性的空间结构，并解决可能存在差异的能耗问题。
比如成都春熙路voco酒店的改造成本就高达1.4亿元，这个钱，哪怕用来新建一个高端酒店，也已经足够。
成本虽高，但对于原本依靠日薄西山的百货行业赚钱的业主来说，有了新的收益故事。
据了解，该项目预计6年可以回本，年化回报率约16.5%。
另外，这个项目也赶上了政策的红利——2023年成都政府出台相关政策，政策明确支持利用存量非住宅房屋内部实施改造建设、改变功能，从事新产业、发展新业态。
对酒店品牌而言，非标存量改造也是品牌力的“试金石”。
能够成功驾驭多元非标资产，意味着品牌具备灵活的产品适配能力与强大的运营整合能力。这种能力不仅为品牌带来了独特的扩张路径，也构建了差异化的竞争壁垒。
插图丨©连云港海州湾之星voco酒店
有网友曾调侃某些酒店品牌是“收破烂”，什么物业都能接。但恰恰是这种所谓“破烂”里淘金的能力，或许才能让酒店业的想象力挣脱出传统楼宇框架，在“好存量”稀缺的当下主动突围。
存量时代已走过那么多年，行业也确实需要讲讲新故事了。
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文 |林沁
插图丨@许栀，部分源自网络
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