万科前三季度营收1049.99亿元、同比下降34.94%，归母净亏损239.44亿元。但同一份财报里也出现了交付3.4万套、盘活195亿元、经营服务收入438亿元等“稳住”的指标。这份三季报的关键，不是简单看亏了多少，而是分清开发结算、利润率、现金流与化险进度各自走到了哪一步。

-239.44亿元

前三季度归母净亏损

1049.99亿元

前三季度营收，同比下降34.94%

3.4万套

按期保质交付房屋

195亿元

盘活优化和新增产能

438亿元

经营服务业务全口径收入

-22.22亿元

经营活动现金流净额

亏损239.44亿元，主要卡在三道环节

第一步

销售承压，能结算的盘子变小

前三季度销售金额为520.1亿元，营收同比下降34.94%，公司公告直接把“开发业务结算规模下降”列为业绩承压主因。对房企而言，销售走弱会先影响后续可结算资源，再传导到收入端。

第二步

结算毛利率低，卖得越少、利润越薄

万科在公告中同时提到“毛利率仍处低位”。这意味着问题不只是结算规模减少，还包括结算出来的项目利润率偏弱：收入缩、毛利薄，最终更容易把利润表压到亏损区间。

第三步

债务、诉税与流动性压力继续吞噬修复空间

公司披露，部分偿债能力指标仍未明显改善，债务风险化解任务依然艰巨，同时涉诉较多、部分下属公司存在税款缴纳滞后并产生税务滞纳金。这类压力不会直接体现在“卖房”口径里，却会持续侵蚀利润和现金流。

地产股的13天：政策接力之后，万科的账能变好吗？

红星资本局

同一份财报里，哪些指标在“止血”

119个

1—9月完成交付项目数

近60%

新盘整体首开去化率

2.86%

三季度末存量融资综合成本

交付3.4万套，对已售项目推进和购房者信心是直接加分项；盘活195亿元，则更偏向资产与资金周转层面的“腾挪”，有助于缓解流动性紧绷。

融资端也不是完全静止：大股东深铁集团年内累计提供约45.2亿元股东借款，且利率和抵质押率优于市场惯例；截至三季度末，已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期完成风险缓释，涉及本金约180.7亿元。

但这些动作更像“稳住下滑速度”，还不能等同于全面走出风险区，因为经营活动现金流仍为净流出22.22亿元，说明企业日常经营造血还没有真正转正。

开发业务与经营服务业务，不能混着看

开发业务

收入约612亿元

经营服务

438亿元

口径说明：前三季度总营收1049.99亿元，经营服务业务全口径收入438亿元；按“总营收减经营服务收入”估算开发等其余业务对应规模约612亿元，仅用于展示两类业务体量差异，非财报单列分部收入口径。

这份财报最容易被一个“大亏损”数字盖住的，是经营服务业务仍有一定缓冲。前三季度该板块全口径收入438亿元，同比增长0.5%，万物云、泊寓、商业和万纬物流都给出了仍在运营中的信号。

其中，泊寓累计运营管理长租公寓超21万间、已开业超17万间，出租率92.5%；商业业务整体出租率93.1%；万纬物流中冷链营收同比增长21.9%，服务收入同比增长26%。这说明非开发业务并未失速，但它的体量和盈利贡献，现阶段还不足以独自覆盖开发业务端的大幅亏损。

把几组大数字换成读者能感受到的尺度

亏损有多大

239.44亿元亏损，约相当于前三季度营收1049.99亿元的22.8%。也就是说，公司每做100元收入，大致对应亏掉22.8元。

服务业务能补多少

438亿元经营服务收入，约相当于同期总营收的41.7%。它已经是重要缓冲垫，但还不是足以单独托底整个利润表的规模。

盘活195亿元意味着什么

195亿元盘活额，约相当于亏损额的81.4%。这能缓解局部流动性，但仍不能简单理解为“已经把亏损缺口补平”。

现金流改善到哪

经营现金流净流出22.22亿元，同比减少62.26%，改善方向是对的；但“少流出”不等于“已转正”，这是判断化险进度的关键边界。

这份财报，对三类人分别意味着什么

已购房业主

先看交付，不先看利润

对业主来说，更重要的是项目有没有按期推进。前三季度万科完成119个项目、3.4万套交付，长春、武汉等多地集中收房率达到100%，这说明交付链条仍在运转。

潜在购房者

看销售去化和产品兑现能力

整体首开去化率近60%，意味着部分新盘仍有成交能力；但公司整体销售仍承压，买方更需要观察项目兑现、区域分化和后续销售持续性。

产业链与投资者

看造血能否追上化债节奏

经营服务收入438亿元、融资成本降至2.86%、公开债风险缓释持续推进，都属于修复信号；但现金流尚未转正、偿债指标仍未明显改善，风险并未出清。

离“爬出谷底”，还差三道门槛

1

亏损要继续收窄，而且不能只靠技术性改善

三季度单季净亏损89.93亿元，较上年同期有所收窄。但若开发结算规模和毛利率不改善，仅靠局部减压，很难支撑持续修复。

2

经营现金流要从“少流出”走向“转正”

现在的状态是净流出22.22亿元。这已经比去年同期好，但真正的拐点要看日常经营能否重新贡献净现金，而不是继续依赖资产盘活和外部支持。

3

债务与流动性压力要继续下降

10只公开债完成风险缓释、涉及本金180.7亿元，说明外部协调在推进；但公司自己也提示，部分偿债能力指标仍未明显改善。这意味着“化险在路上”，还不是“化险完成”。

三季报时间脉络

2026年10月29日

三季报披露亏损

万科披露前三季度营收1049.99亿元、归母净亏损239.44亿元。

2026年1月—9月

交付与盘活并进

公司完成119个项目、3.4万套交付，并实现盘活优化和新增产能195亿元。

2026年1月—9月

服务业务维持运转

经营服务业务全口径收入438亿元，泊寓出租率92.5%，商业出租率93.1%。

截至2026年9月30日

债务风险缓释推进

10只公开债完成部分兑付、配套展期，涉及本金约180.7亿元；存量融资综合成本降至2.86%。