“纠结了大半年，到底2026年该上车还是再等等？”“手里的老破小要不要急着卖？怕跌更怕砸手里”——临近2026年，“十五五”规划开局之年的楼市走向，成了无数家庭最焦虑的话题。全国二手房挂牌量突破850万套，一边是核心城市房价逆势微涨，一边是三四线城市“鹤岗化”蔓延，2026年房价不是“涨或跌”的单选题，而是“哪里涨、哪里跌”的分化题，答案早已藏在政策导向和市场数据里。

先看政策信号：中央“房住不炒”的底线从未动摇，2026年政策将走“短稳长改”路线。短期来看，北上深等核心城市限购大概率继续边际放松，房贷利率或再降30-40bp，货币化安置城中村改造加速落地，目的就是托底刚需和改善需求，避免市场硬着陆。长期则聚焦“市场+保障”双轨制，200万套以上保障房将入市，既分流商品房刚需，也让房价回归居住本质，想靠政策强刺激实现普涨已无可能。

再看城市分化的核心逻辑：人口和产业才是房价的“定海神针”。第一类是一线及强二线核心城市（上海、杭州、成都等），2025年杭州、成都人口净流入均超20万，上海核心区去化周期降至15个月的健康区间，供需趋于平衡。瑞银预测这类城市2026年三季度触底后，四季度可能微涨0.5%-1%，优质地段的改善型住房更是抗跌“硬通货”，毕竟有人口流入、有资源支撑的需求才是真需求。

第二类是弱三四线及人口外流城市，2025年人口净流出达312万人，广义库存去化周期超30个月，供需严重失衡。瑞银警告，这类城市2026年房价可能再跌10%，累计跌幅达22%，“葱价房”会越来越多。没有产业支撑、留不住人的城市，房子的投资属性已彻底丧失，曹德旺“多余的房子赶紧卖”的提醒，在这类区域格外中肯。

还有两类城市介于中间：一线外围和普通二线城市会“横盘震荡”，涨跌幅度有限，刚需盘靠“以价换量”，改善型住宅更有韧性；强三线城市则缓慢探底，跌幅逐渐收窄，不会断崖式下跌但反弹乏力。值得注意的是，同一城市内部分化也在加剧，北京金融街、上海陆家嘴等核心板块稳如泰山，而远郊区县刚需盘仍有5%-8%的下跌空间。

对普通人来说，2026年买房不用盲目跟风：刚需自住优先选一线及强二线核心区的品质盘，认准资金安全的房企和成熟配套；投资客彻底放弃弱三四线，“好城市+好房子”才是唯一锚点；卖房者若持有的是三四线刚需老破小，建议降低预期快速成交，核心城市的改善型房产则可依托产品力争取合理溢价。

楼市早已告别“闭眼买就赚”的时代，2026年的房价涨跌，本质是城市竞争力的“淘汰赛”。你所在的城市属于哪一类？打算2026年买房还是卖房？欢迎在评论区分享你的看法，一起规避风险、把握机遇！