一场民间借贷纠纷，为何让她陷入长达近十年的维权拉锯战？2016年，任女士因借贷纠纷将李某江及其母亲诉至郑州市管某法院，法院审理后明确二人需向任女士偿还债务。为保障债权落地，任女士在调解书生效后立即申请强制执行，管某法院于2017年6月21日依法查封李某江名下位于中原区的某处房产，该查封为涉案房产的首次查封，依法享有法定优先效力，并清晰记载于不动产登记资料查询结果中。
因李某江无力清偿多笔债务，同年12月，任女士与李某江、案外人张某某签订三方《房屋抵债协议》，协议约定李某江拖欠张某某110万元债务由任女士代为偿还，涉案房产归任女士所有，剩余银行房贷由任女士清偿，李某江需配合办理过户手续并交付购房合同原件，若因李某江原因导致无法过户，需返还全部债务并支付违约金，另有担保人承担连带责任。任女士按约履行代偿义务，还清李某江对张某某的欠款，也逐步清偿房贷，对该房产不仅享有合法债权，更形成实质物权期待权，且所有权利确立均早于后续刑事纠纷。
二、恶意隐瞒违规交易，刑事定性引发权利失衡李某江却无视已生效的查封措施和抵债协议，蓄意隐瞒房产权利负担，通过中介发布出售信息。2018年8月，购房人金某星与李某江洽谈购房时，中介要求出示房产证原件，李某江以未带为由推脱，仅展示手机照片，谎称房产无权属纠纷、仅余部分房贷未清，骗取金某星信任。当月4日，金某星支付5万元定金，次日双方签订《房屋买卖合同》，约定总房款445万元（含家具、车位），金某星当日再付145万元，约定用于房产解押。
任女士得知此事后，立即告知对方房产已被查封的事实，明确提醒其无法办理过户，劝其停止付款并追索已付款项。但金某星仍继续向李某江付款：8月13日支付35.5万元用于“还贷解押”，9月14日又支付14万元，累计付款199.5万元。同年9月20日，金某星办理过户发现房产除任女士的首封外，还被某七法院、管某法院再次查封，无法过户，遂向公安机关报案指控李某江诈骗。刑事案件历经数年侦查审理，期间涉案房产又被郑州市管城某公安机关、某七分局及中原区某法院多次查封，但均为轮候查封或后续查封，晚于任女士2017年的首封。任女士多次向管某法院执行单位申请推进拍卖，均因房产涉刑被暂停，合法债权实现陷入停滞。
2023年，郑州市某七区法院作出刑事判决，认定李某江犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年六个月，判决涉案房产拍卖后在199.5万元范围内返还金某星。2024年，郑州某院驳回李某江上诉，维持原判。2025年9月，作为首封法院的管某法院依法拍卖该房产，成交价达240余万元。
然而，郑州市某七区法院执行机关却以“先刑事后民事”为由，从管某法院的拍卖款中直接扣划2024490.81元（含199.5万元退赔款及执行费），用于向金某星退赔，忽略任女士的首封债权，以及其代偿110万的实质经济投入。
三、法律适用存疑，在先债权为何被架空针对该扣划行为，任女士多次提出执行异议，均被以“先刑事后民事”原则驳回，但根据《最高某法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十条，刑事退赔优先仅适用于赃款赃物及其转化财产。而涉案房产是李某江2016年前就拥有的合法财产，任女士的首封和抵债权利均确立于2017年，早于李某江2018年的诈骗行为，房产并非诈骗所得转化而来，属于普通责任财产，某七法院将其直接认定为“赃款”处置，缺乏法律依据。
同时，“先刑事后民事”并非绝对原则，其适用不得损害合法在先债权。任女士2017年的首封权早于所有刑事查封，依据法律规定，轮候查封在在先查封解除前不发生效力，首封债权人的优先受偿权应受保护。且首封法院对查封财产享有处分权，某七法院跨区域扣划首封法院的拍卖款，既违背了查封处分的法定规则，也突破了债权受偿的顺位逻辑，与材料记载的查封顺位、处置权限事实不符。
更为关键的是，《最高某法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条的清偿顺序，适用前提是财产为未被在先查封的一般责任财产。而本案房产早在刑事纠纷前就被民事查封固定为特定执行标的，并非可供自由分配的一般财产，机械套用该条款导致权利保护失衡。从事实来看，任女士通过合法诉讼、强制执行、代偿债务确立权利，付出了实质经济成本；金某星在明知房产被查封后仍继续付款，存在一定过错，法律保护刑事被害人权益的同时，不应以牺牲另一合法债权人的在先权利为代价。
四、结语
从2016年胜诉确权、2017年首封房产并履行代偿义务，到2025年等待拍卖受偿，任女士始终遵循法律程序维权，却因李某江的恶意诈骗，以及后续执行程序中对材料事实和法律条款的机械适用，陷入债权无法实现的困境。近十年的时间成本、110万元的代偿款项，最终因一笔跨区域扣划付诸东流，多次异议被驳回的结果，让合法债权人对权利保护产生困惑。
涉案房产的处置，理应立足材料记载的查封顺位、权利形成时间、款项流向等客观事实，厘清财产性质与权利边界，兼顾各方合法权益，而非简单套用法律原则、忽视实质公平。期待相关部门重新审视本案的事实认定与法律适用，纠正不当执行行为，还合法债权人一个公正结果。
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