2026年10月，楼市正在悄悄换挡。政策托底是实打实的：从10月1日起，对符合条件的新套首套商业住房贷款给予年化1个百分点的财政贴息。

政策覆盖面积不超过120平方米、总价不超过150万元的首套住房。另一组数字同样醒目：10月19日，国家统计局发布《2026年1-9月份全国房地产市场基本情况》。

数据显示，1-9月全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降13.2%和13.9%。房子难卖，花样就多。

一套房几百万，常常是一个家庭大半辈子的积蓄。哪个环节被人动了手脚，最后买单的都是自己。

挑开发商，排序不妨狠一点：国企、央企的现房排第一，大开发商的期房其次，资金底子薄的小开发商能绕就绕。样板间更像一座精心布光的舞台。

床做小一号，柜子削薄一层，收纳格干脆省掉，通透感全是“减”出来的。等自家家具真搬进门，错觉当场露馅。

一楼“送花园”听着像福利，其实埋着雷。那片地通常属于全体业主共有，开发商没资格拿去做人情，今天“送”出去，日后被收回并不稀奇。

落笔之前，报建手续必须逐项查清。宣传册上七八成的得房率，真拿尺子量，能有六成多就算厚道。

按真正能摆家具的面积一折算，单价会往上蹿一大截。花几百块请个验房师，这笔账才算得明白。精装房的门道藏在看不见的地方。

一千块和五百块的地板，外行几乎分不出来，集中采购压出的差价全变成了利润。收房那天，对照合同逐项验，别嫌麻烦。

最隐蔽的“暗器”，往往夹在主合同后面那一沓补充协议里。“可用同等材质替换”“面积有误差不予退房”，字眼越含糊，解释权越偏向对方。

制式文本改不动，立场却能留痕：签约时全程录音，对不认可的条款当场表态，坚持按此前承诺的品牌规格履约。真走到纠纷那一步，这段录音就是底牌。

嘴上的套路也得防。有的中介去年劝人赶紧抛，今年又催人赶紧上车；网上“几年内房价打对折”的极端论调，照样能收割流量。

两头的情绪，都别照单全收。更站得住的判断是：房地产不会退场，房价也不会自由落体，更可能走进一段较长的横盘震荡，用时间换空间，等收入慢慢追上来。

政策底已经看得见，市场底还得靠信心一点点修复。上面这些坑里，房子至少还是那套房子，只是被“打了折”。

还有一种玩法更狠：价格低得离谱，看楼包车包食宿，合同一签才发现，所谓买房，买到的不过是一纸租约。

2026年8月28日，住房城乡建设部等部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，把预售门槛抬高到主体结构封顶，现房销售被摆在优先位置；截至10月25日，北上广深等10个城市已出台实施细则，购房人支付的首付款、按揭贷款全部纳入资金监管账户。

小产权房方面，广东自2026年1月30日起施行的相关文件明确，“小产权房”一律不得办理不动产登记。

1986年，刘永担正主演电视剧《秦始皇》，饰演秦始皇。2023年，72岁的刘永却堕入大湾区买楼陷阱。

他表示，自己跟随买楼团买楼，结果“买楼变成租楼”。事件传开后，有人调侃“秦始皇都衰了”，秦始皇被骗六万元一事传遍整个大湾区。

“大湾区睇楼团”在通关后愈来愈多。刘永跟团到广州看楼，一心以总价60万元买楼，落订后才得知单位是“无产权公寓”，所签的只是租约。

这究竟是不是大湾区买楼陷阱？记者前往广州黄埔区同一楼盘，了解其销售手法有无古怪。

该楼盘所在的广州市黄埔区，主要是广州工业、制造业所在地。从天河的广州东站乘搭出租车，要40分钟才能到达楼盘。

楼盘旁边虽有商场和住宅，但并非旺区，人流不算多，楼盘旁的地铺很多都未租出。售楼部职员推销复式单位，称自住可两层一起用，出租则可拆成两个单位，很灵活。

职员起初并无特别提到产权问题，只说如做按揭，不像一般买楼般做物业贷款，而是做个人信用贷款。

直到记者提出想看发展商的卖楼许可证，职员才表示，该楼盘卖的属于集体证，不是独立个人到手的产权证，整个项目只有一个证；买家签的是租赁合约，并非卖断，只卖40年使用权，不卖产权。

职员称，广州市场都在做这种公寓；该楼盘的业主是南岗村委，即这条村、这块土地的地主，对面的地等于由开发商为村民拆，因为村里不懂开发；村委虽然是业主，但也不可拿土地上的物业去抵押或转让，保证这40年由开发商使用，开发商和买家是“坐在同一条船上”。

该职员更教记者在香港向“财仔”借钱买楼。她称可以做按揭，但不是用房屋抵押，而是做个人信用贷款，如装修贷、信用贷，属五年贷款；在香港做按揭也可以，有很多香港客户在当地买完单位后回港申请贷款，因为利息低很多。

这些无产权公寓在内地又称使用权公寓、小产权房，顾名思义即付费购买使用权，长租几十年，不会成为真正业主。这些公寓有些建于工商业用地，另一些建于农村集体建设用地，概念和香港新界的祖堂地相似。

不过内地政府明文规定，这些土地不可买卖，亦不可兴建可供出售的住宅。有发展商便与农村合作，建屋之后分租出去。

广州黄埔、天河、荔湾区，甚至北京、上海都有这类项目。这些公寓单位的“售价”比一般住宅便宜一大截，最便宜20多万元就有交易，面积一般亦不大。

由2020年起，内地已有不少人误买这些公寓，有些人亦声称是被中介误导买入，最后需要律师介入才能退回订金。所谓“买楼”，原来是买一个40年的租用权。

至于40年之后如何，职员称广州尚未到期，暂无案例，但中国其他城市有，住户已续期，到时可以放心，“跟政策走”，政策一般也是补回税金。

该楼盘共有三幢楼宇，其中一幢仍在兴建，一幢已有人入住，另一幢交楼不久，但已有单位挂上出租甚至“公寓出售”的横额。旁边商场有多间店铺将这些单位“租上租”，当旅馆经营，有店铺称有100多间房，随时来租都有。

这类无产权公寓在广东省内有很多。广州同区另一个楼盘的职员则开宗明义称是签租约，会签20年和17年的主合同和补充协议，合同拿去备案后，买家就是一手业主；即使签的是租约，买家仍是业主。

该职员称，香港客户对这种产品的接受度较高，此类产品在市场上自2019年开始出现，一直发展至今；香港人接受度较高，是因为其价钱较香港楼价抵，香港人会觉得抵。有人说无产权公寓是陷阱，但两个楼盘的职员都称容易转手，前景亦乐观。

职员称，整个政府都在开发这类产品，而且都是大开发商，央企也在开发，所以全中国都有，单计广州就有几十万套，未来可能有几百万套这样的公寓、几百万人住在这些公寓里；40年后到期，不可能把这些人都赶到街上，把他们赶走、把单位丢空也没有意义。

职员又称，该楼盘的3米高平层公寓在未来5至8年极有可能分割到产权证，但要变成产权就要补回土地出让金和税金，到时买家也未必会选择办产权，即现有主体政策已落地，但很多补充政策未到。这些项目是否真如他们所说，由政府带头发展？

原国土资源部曾表明，这类城中村拆迁重建的“集体建设用地建设租赁住房”只是试行，并不是小产权、出租产权公寓；而“小产权房”涉及违法用地、违法建设和违法销售，产权不受法律保护。

香港不少专做内地楼盘的中介都有免费的“大湾区睇楼团”，星期六日的团较多人报，有即日来回或两日一夜，包车费、食宿；即使凑不够人数，只有一两个人想去看楼，经纪也可以安排，费用全免。

有中介介绍，去中山、珠海看楼很简单，大约10时在珠海人工岛等候，便会有同事接待，带看一整日，一元团费都不用付，提早两三日告知即可安排，一般可迁就客户时间；通常星期六日、假期报团的人最多，是否一大班人一起去则视乎情况，另外还有几位客人要去惠州看楼。

除了推销住宅，中介还会推销“公寓”，价钱只有住宅的三分之一，以复式、商住两用、可投资出租作招徕。被问到与一般住宅的产权有无分别时，中介称是40年和70年的分别，计的是地权而不是楼龄。

记者追问是否只是年期短一点的分别，中介称40年后到期就自动补地价，买家要付钱，并称香港也有，香港也要收税、差饷。刘永最后因事件闹大，加上本身有知名度，楼盘最终全数退回订金，所有签署的合约作废。

不过律师提醒，无产权公寓和一般住宅表面上无明显分别，即使买家明白是租用，亦暗藏风险。

根据内地民法典第705条，一般签的租约都不会超过20年，如超过20年，超过的部分无效，在房屋拆迁或续期方面的合法权益都没有法律保障；加上小产权房根本没有房产证，无法作抵押，故不能贷款，房屋亦不可以转让。

律师又指出，即使是有产权的商住公寓，其借贷率、交易税费和水电费都与一般住宅不同。内地的楼宇、土地与香港有很多不同之处，香港人北上置业时要冷静，不要被销售气氛的假象影响。

香港人去买内地楼也是隔山买牛，找一位香港律师帮忙看看会较安全；要求发展商出示规划许可证、商品房预售许可证等相关文件，都需要仔细查明。有时这些证件魔鬼在细节，例如证件会否已经过期，或者标示的楼房并非买家要买的，买家都需要注意。

被问到会否因此不敢再北上买楼，刘永表示不会，他仍会买，但会想清楚，对业权要清楚，有红簿仔、适合自己用才买，不会乱签名，也不会先付钱，并认为不可太信任睇楼团。