老旧住房存量改造能否再次催生地产热潮？

国内城市老旧危旧住宅存量规模可观，大量上世纪八九十年代修建的房屋，存在管线老化、抗震标准偏低、户型不合理等问题，长期来看存在居住更新需求。但庞大的存量，并不意味着房地产行业会重现过去火热的行情。

过去房地产快速扩张，核心动力是城镇化快速推进带来的新增住房刚需，叠加房价持续上涨的预期，居民愿意加杠杆购置新房。这套增长基础已经发生根本性改变。当前全国住房总量整体充足，总人口进入拐点，户均住房保有量超过一套，市场需求由“从无到有”的增量需求，转向旧房置换的存量需求。置换需求释放节奏平缓，难以持续支撑大规模商品房开发。

政策层面，城市更新的思路已经调整。现阶段坚持留改拆并举，以保留修缮为主。多数老旧小区优先实施外立面翻新、管线更换、加装电梯这类改造工程，不会大规模拆除重建。仅少数存在重大安全隐患的危楼，才会安排拆除重建，并且大多以原地回迁为主。曾经批量制造购房需求的大规模拆迁货币化安置模式，基本不再使用。

居民的购房行为也发生变化。过去大家购房，既看重居住功能，也把房产当作增值资产。如今房产增值预期已经逆转，居民主动降低负债，不愿再为购房承担高额贷款。即便有旧房置换需求，也会更加谨慎，很难再现全民入市抢购的局面。

城市更新会持续带来住房相关业务，房屋修缮、局部改造、少量拆改项目会长期存在。但行业逻辑已经转变，从过去高周转新建卖房，转向存量维护与局部更新。未来只会出现局部片区阶段性的需求升温，不会出现全国普涨、行业高速扩张的地产热潮。

老旧房屋的更新，是缓慢、分批释放的替换型需求，它会重塑房地产行业，但不会在重现过去的火爆行情。
房住不炒，去金融属性，这两条指导纲领是不会改变的。