观点网杭州在盘活存量资产的道路上越走越宽了。

10月23日，中金杭州安居宁巢REIT在深交所上市，首日收盘价3.678元，较发售价格3.050元上涨20.59%，盘中最高涨幅一度触及22.13%。

这是浙江省首单保障性租赁住房公募REIT，也是全国已上市的第10单保租房REIT。

发售阶段的数据同样亮眼，网下认购倍数355.04倍，公众投资者有效认购确认比例仅0.32%，相当于约313倍超额认购，26家战略投资者合计认购2.10亿份，占发售总量的70%，全部足额获配。

一组数字勾勒出市场对这类资产的偏好：稳定、稀缺、政策加持。

但热闹之外，真正值得观察的是，这只基金所代表的资产模型能否维持稳定运营。

99%出租率

中金杭州安居宁巢REIT的底层资产是宁巢·明石公寓，位于杭州市上城区钱江新城核心区域，总建筑面积约8.75万平方米，包含1469套保障性租赁住房及约4722平方米配套商业。项目2021年9月投入运营，已超过5年。

从运营数据来看，出租率是这份资产最硬的指标。2024年末、2025年末、2026年第一季度末，出租率分别为99.32%、98.85%和98.84%，持续维持在高位。

财务数据也在改善，2024年营收4481.08万元，净利润245.65万元；2025年营收4910.97万元，净利润616.84万元；2026年第一季度营收1268.36万元，净利润123.12万元。

基金招募说明书披露，2026年4-12月和2027年预测净现金流分派率分别为3.67%和3.75%。

横向对比，这一分派率处于保租房REITs板块的中等偏高水平。

以位于上海三只保租房REITs的年化现金流分派率进行对比，2026年上半年，国泰海通城投宽庭3.45%、华夏基金华润有巢3.48%、汇添富上海地产3.27%。

但需要注意的是，保租房REITs的租金定价并非完全市场化。

宁巢·明石公寓平均签约租金为46.11元/平方米/月，仅为同地段同品质市场租金的70%。这意味着，中金杭州安居宁巢REIT底层资产的租金天花板是刚性的。

出租率可以维持在99%，但租金单价的提升空间受限于政策红线。

更关键的是，这宗底层资产的运营成本并不受政策约束。人力、物管、维修等成本随行就市，增速可能超过租金增速。

不难看出，租金端数字固定，成本端却必须跟随市场化变动，这一差异是保租房REITs项目长期面临的问题。

当然，目前多数项目运营年限尚短，但随着未来资产老化、硬件升级需求增加，中金杭州安居宁巢REIT等保租房项目的运营费用上升是大概率事件。

截至2026年8月末，全国已上市保租房公募REITs共9只（含杭州这单为第10只），分布在北京、上海、深圳、厦门、苏州、杭州等城市。

仅从二级市场表现看，保租房REITs是公募REITs各板块中表现较为稳健的品种之一。

截至2025年末，已上市8只保租房REITs较发行价整体平均涨幅近54%，最高涨幅约82%。

扩募猜想

中金杭州安居宁巢REIT上市首日，已有市场声音讨论未来项目扩募的可能性。

从资料来看，杭州安居宁巢扩募储备确实充足，母公司杭州安居集团持有12个租赁住房资产，总投资额约70亿元，其中6个在建项目预计2027年-2029年陆续完工。

不过，储备充足的背后，未来注入资产能否达到明石公寓的运营水平，能否达到99%出租率、46元/平方米的租金，存在不确定性。

截至2026年6月，全国已上市保租房公募REITs中，有3单完成扩募、4单推进扩募流程。

其中，中金厦门安居REIT于2026年6月完成约7.89亿元扩募，扩募后总资产估值约20.89亿元，房源总量从4665套增至7354套；华夏基金华润有巢REIT于2026年1月完成约11.33亿元扩募，成为境内首单非定向扩募公募REITs。

此外，汇添富上海地产租赁住房REIT首次扩募申请已于2026年10月获上交所受理，拟购入资产估值约37.21亿元，扩募后总建筑面积将从8.83万平方米增至29.6万平方米。

作为对比，中金杭州安居宁巢REIT目前仅有宁巢·明石公寓一个项目，中金厦门安居REIT扩募后则持有4个项目、7354套房源；汇添富上海地产租赁住房REIT扩募完成后将持有4个项目、近30万平方米建筑面积。

单一项目意味着任何影响该项目的局部因素，例如周边竞品增加、区域人口流动变化、配套设施调整，都有可能对基金收益产生波动。

据观点新媒体了解，杭州安居集团目前在营房源超2.2万套，后续扩募节奏和资产注入质量，将影响中金杭州安居宁巢REIT的长期价值。

回过头来再看上市首日20.59%的涨幅，二级市场的交易价格已显著高于这只基金发行价。

保租房REITs的核心吸引力在于确定性溢价，但当溢价被市场充分定价后，后续收益，或许更多取决于扩募带来的资产增量。

据观点新媒体了解，中金杭州安居宁巢REIT的原始权益人杭州市安居宁巢投资有限公司在近几年有亏损情况，2024年净利润亏损5273.91万元，2025年扭亏为527.20万元，2026年一季度再度亏损370.03万元，且经营活动现金流连续两年为负。

这直接显示了规模化扩张期的正常阵痛，这家公司旗下共有6个TOD复合型保租房项目，总投资24.12亿元，短期资金投入大、回报周期长。

这也意味着，原始权益人自身造血能力尚弱，对REITs平台的资金回笼依赖度较高。

中金杭州安居宁巢REIT带来的资金将用于6个新建项目，闭环能否顺畅运转，取决于新建项目能否如期完工，中间任何一个环节延迟，都可能影响未来的扩募节奏。