潘石屹最近接受采访说，自己不怕别人骂了，过去如果有人骂他，他啃到要骂回去，现在也看开了。

在发表这一番言论之后，潘石屹在网上的口碑竟然神奇反转了，有网友说潘石屹虽然润了，但是他也没有欠钱，更没有房子烂尾，只是离场比较早而已。

这么一说，潘石屹似乎比许家印之流好太多了。那么事实上真的是如此么？说潘石屹没有在国内欠钱，这确实也没有错。

可是如果要这么说的话，许家印也没有欠钱，那么钱都是恒大欠的。很多人可不知道，这是有本质的区别。公司欠了钱，大不了最后就是破产。债务是不会算到个人头上的。

许家印是恒大的股东，他个人是从来都没有给恒大的借款提供个人担保，因此恒大虽然负债2万多亿，可是他自己却一条被执行纪录都没有。

其实潘石屹的情况也是如此，他自己没欠钱，可是SOHO中国却有不少的债务。潘石屹唯一比许家印聪明的就是，他在几年之前就学会低调了，竟然不要在网上发声，然后在3年之前潘石屹就去了美国。

潘石屹的妻子张欣一直留着美国国籍，他们的孩子也一直在美国读书生活。潘石屹去美国也可以跟家里人团聚。许家印肯定也想过要走，只是他走得太慢，最终在国内被捉了。

当然潘石屹也可以不走，毕竟他在国内也没啥事情，SOHO中国虽然有一些负债，但是卖资产去还债就好了。

其实SOHO中国的日子也不好过，去年公司就因为拖欠19亿的税金而上了热搜。SOHO中国目前的经营情况非常不理想，现金流几乎枯竭，虽然负债率只有50%左右，但是资产卖不出去，现金又几乎快完了，靠着每年这上亿的租金，连利息都快覆盖不住了。

潘石屹很聪明，他早就知道SOHO中国这个模式玩不转了，自从不能散卖物业之后，潘石屹就说了很多次，在中国靠着收租是撑不下去的。因为中国的租金回报比太差了。

租金回报比差，关键就是因为中国土地太多了，各地盖的商铺、写字楼太多了，早就是供大于求了。2012年之前，SOHO中国的商业模式就是散卖写字楼，赚得是巨额的差价，而且当时山西煤老板们都是腰缠万贯。

潘石屹甚至把销售总部就设立在山西。这些大佬到北京一买就是几层，甚至是一栋的写字楼。2012年SOHO中国的年利润就超过了100亿。可是之后因为北京出了一个政策，写字楼不给散卖了，于是这个生意就搞不下去了，而山西煤老板们也因为整顿越来越少了。

之后潘石屹就开始转型，把SOHO中国变成自持收租。可是你以为潘石屹真的想当包租公？他早就看透了这一切。在中国如果靠收租的话，连银行的利息都还不上。在欧美国家，租金回报率一般肯定达到3%以上，在英国有的肯定达到5%。

可是在中国，租金回报率大部分都在2%以下，可是我们的银行利息却高达5%以上。等于说如果靠着贷款来去盖楼收租，你每年还要亏损3%。潘石屹当时就多次抱怨中国的租金太低了。

如果潘石屹真的看好中国的商业地产市场，那么他又怎么会把大量的资金转移到美国去。潘石屹夫妻通过SOHO中国获得的巨额分红，早就通过他们家族在海外的信托基金投资到美国去，在美国购置了大量的不动产。

潘石屹如果真的看好中国商业地产的租金回报率，那么他又何必大费周章把资金转移到美国去投资不动产，他自己私人拿钱把SOHO中国的物业买下来然后出租不就好了？显然当时的转型就是潘石屹的权宜之计。

他真正的目的就是把SOHO中国打包卖出去，潘石屹夫妻在SOHO中国还有60%多的股份，如果公司可以出售，那么他们还将大赚一笔。既然要卖掉公司，那么必须就把公司包装一下，于是就从散卖物业，变成自持商业物业收租了。

潘石屹差一点还真的成功了，当时黑石出资100多亿，打算私有化SOHO中国。如果成功了，潘石屹夫妻还将套现近百亿。不过最后关键时刻，这笔交易被国家给叫停了。

当然潘石屹虽然这次套现失败，可是之前他也已经套现了100亿左右的现金。这些钱都去了美国。潘石屹在国内也算是克制，他没有跟许家印一样，搞得是一屁股的债务。

至少SOHO中国现在不会资不抵债，最后大不了就是把剩下的几个写字楼去拍卖，哪怕卖不动，最后破产了，哪也不会导致潘石屹怎么样。最多就是个人口碑没了。

可是许家印不一样，为了掩盖恒大的问题，他不断扩大负债，甚至还做了很多违法犯罪的事情。这也是他最终被捉进去的原因。

另外潘石屹还有一点非常聪明，当年SOHO中国在发展巅峰的时候，他也没有盲目扩张，跟万达一样疯狂进入三四线城市。万达如果当年不走疯狂扩张的路子，守着大城市的一些万达广场好好发展，如今规模无法这么大，但是一年收租几十亿，也是可以过着躺平的日子。

潘石屹当时一直停留在北京、上海发展，完全没有去三四线城市，甚至连广州、深圳他都没去。在中国不管是商业中心，还是写字楼的价值都太小了。因为中国土地太多了，政府随便一划就又是一个新城。

现在连很多四五线城市都盖了一大堆的写字楼，供应远大于需求，因此导致租金一直上不去，甚至出现大量的空租情况。潘石屹不愧是当年在海南经历过房地产泡沫的老兵。

其实潘石屹这样的人没有必要神话他，也没有必要黑化他。他就是一个从精明的商人，比许家印精明多了，却又远远无法跟曹德旺这类企业家相比。