国家开始回购商品房了?要花多少钱,影响有多大?

楼事心观 2024-05-17 15:50:33

大家好,我是铁锤。既然有些话题说不了,我们还是继聊房地产的事吧。

4月份的数据相继出炉了,称得上是有记录以来最差表现。

我们从三个方面来看:1、中指院数据显示,百城二手房价格100%下跌,环比继续下跌0.75%,且已经是16连跌了。

上个月下跌的城市数量是98个,这个月全军覆没,包括四大一线城市,其中北京环比下跌1.1%,同比下跌4.86%,回头看4.30北京优化放宽五环外购买商品住房限制,也就说得通了——现阶段不仅小地方的房子卖不掉,连北京这样的超大城市也缺接盘侠,且房价跌跌不休。

过几天统计局70城的房价数据也会出炉,大家不妨对应看一下。今天(5.17)数据出来了,70城中二手房价格上涨的只有昆明,其余69城环比下跌。

2、克而瑞报告显示,2024年4月单月,业绩环比增长的百强房企不足四成,单月和累计业绩同比降低的房企也占到近九成。单月业绩同比降幅大于50%的企业数量达到45家,业绩同比整体呈普降态势。

另今年前4个月,仍有近七成的百强房企未拿地。而拿地的三成房企中,超过9成都是央国企和地方城投公司,延续了2023年全年的趋势。

城投拿地当然不是真开发,而是为了虚增业务,大多玩的是“左手倒右手”的游戏。这可不是铁锤信口胡说,克而瑞统计的数据显示,过去三年城投拿地综合开工率只有25.23%,说明很多城投拿地,纯粹是在进行市场托底,遮羞布早就被撕掉了。

3、多地二手房挂牌量再创新高,重庆已超过27万套,天津突破19万套,苏州约17.78万套,北京约14.7万套。

值得一提的是,杭州全面取消限购首日,二手房挂牌量激增91%,其中涨价房源180套,降价房源2033套。杭州不是特例,此前放开限购的南京、成都等城市,这熟悉的一幕早就上演了。

今年以来,已有至少40个城市开始发放购房补贴,且越来越多的城市同步了“以旧换新”政策,旨在激发市场活力,促进房地产市场健康发展。

此外,5月以来又有两家房企(东原、雅居乐)宣布债务违约,房企暴雷的名单在不断拉长,这很好地证实了此前被寄予厚望的房企融资“白名单”,并不是万能的。

据统计,截止目前,民营房企只在公开市场获得了121.4亿的融资,和动辄上万亿的债务相比,简直九牛一毛。

这在意料之中,因为金融机构从来都是锦上添花,啥时候见他们雪中送炭过。

其它的诸如下调首套房贷款利率、下调首付比例等,早就是常规手段了,南京、无锡首套房贷利率降到了3.45%,常州降到了3.25%。还有一些城市部分银行首套房贷利率甚至低至3.1%。这已经和公积金5年期以上贷款利率的3.1%持平了。回想起来,三年前还有人抢着以6%+的利率贷款买房,真有种恍如隔世的错觉。

这是什么概念?3.1%是在当前基准利率3.95%的基础上再减少85个基点,相当于100万元30年月供每个月少475元,累计利息少17.1万元。

然而一顿操作猛如虎,定睛一看原地杵。

房子、土地该卖不掉,还是卖不掉,且有愈演愈烈之势。成都新政,专家预期的抢房潮没有出现,观望依然是市场的主流心态;北京新政只坚挺了10天,成交量就掉头向下了;杭州取消限购的首次土拍,所有地块底价成交,并未迎来限购放松后的热度。

做过生意的人都知道,生意里面最难的不是生产,而是怎么把东西卖出去。

房地产现在最大的问题,就是房子卖不出去。原因是想买的没钱,而有钱的又不缺房。

有人说,大家不买房,是因为房价没降到位。其实不然,就目前的市场而言,房价越跌越没人买,这也符合国人“追涨杀跌”的一贯作风。

事实上,房价是有下跌极限的,能降多少,整个金融体系、地方的财政体系,是很清楚的。扛到现在,很多地方都揭不开锅了,勉强靠转移支付撑着。

我们最近看到的水电燃气高铁等开始涨价,本质上就是房地产这个支柱产业扛不住之后的连锁反应,既有靠涨价提振CPI的意图,也有靠涨价缓解地方财政的打算。

我前面的文章也提到了,不管是哪种动机,结果都不太乐观,因为大家本来就不敢消费,你又提高这些必需公共品的价格,只会让百姓对未来的预期更保守,然后不断加强储蓄,节省开支。

以前的文章我们就说过,房地产是击鼓传花游戏,鼓声可以停,但房子最终必须是在千千万万的个体手中。

现在的情况属实有点尴尬,前两年靠“三道红线”拼命踩刹车,结果开发商先爆了。叠加疫情黑天鹅和全球需求锐减的双重冲击,国内经济增速下降,老百姓的就业和收入严重受影响,购买力骤降。结果是商品房去化周期越拉越长,大量房子积压在开发商手中,造成了大量的资金被占用,继而严重影响了地方财政、税收,甚至是经济的发展。

这也是为什么我们总说,房子在开发商手中,在银行手中,都不是软着陆,只有转移到个人手中才是软着陆,因为债务转移了。

那么如何才能有效快速解决当前规模庞大的商品房库存呢?

从这几天网络盛传的消息来看,这个大招似乎是国家队亲自下场回购房子。

这几天A股和港股的房地产板块表现都很好,皆因为全楼市热传的一则“小作文”:相关部门正在考虑一项计划,即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房,改成保障房。该方案可能会启动国债或者让银行直接提供贷款,启动资金规模庞大。

5月16日,网传的“小作文”在很多地方也得到了证实,一是杭州临安区打响收储模式去库存第一枪,且已经有符合条件的房企主动报名了。二是大理州人民政府网发文提到,鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房。

对于这一点,我觉得完全没必要大惊小怪,中国的房产、美国的股票、日本的债券,号称全球三大泡沫,日本回购过国债,美股也一直在回购,现在轮到中国房产了。

老读者可能记得,之前在聊郑州试点国资收购二手房改成保障房的时候,铁锤就说过,此举很大概率会扩大至存量商品房。因为这不仅是在帮开发商去库存,帮其度过难关,更是在保地方的土地财政,盘活国资资产,过去三年国央企城投拿地占比超过70%,这些项目是新房积压的主要来源。

结合5月13日,财政部公布2024年一般国债、超长期特别国债发行的相关安排,很多人猜测最近发的特别国债,会有一部分资金用于回购商品房。

对于这一点,我觉得不急着下结论,因为国债是专款专用,且不计入赤字。从公布的用途来看,主要是用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设。至于钱会不会用来回购商品房,以及多大比例会用于回购商品房,现在不好胡乱瞎说。

接下来我想聊两个重点,一是要花多少钱回购?二是对楼市的影响究竟有多大?

根据天风证券研究所发表的相关研报,如果按照国家要求,把住房去化周期压降到18个月以内(新房、二手房都算上),则需要净压缩7.4个月的去化周期,对应需要消化7.7亿平方米的库存,大概需要约7万亿元的资金。

另2021年商品房销售额18.2万亿,2022年是13.33万亿,2023年则降至12.28万亿,两年缩水6万亿,叠加土地出让金收入两年减少4万亿,所以7万亿这个数字大体是符合实际情况的。

同时,天风证券的研报也给出结论:如果真的拿出7万亿收购存量房,可能会加剧地方政府和城投公司的债务压力,让他们的资金周转率下降,所以这是一个典型的“低胜率、高赔率事件”。

是的,任何事情都要辩证地看,投入真金白银回购商品房救楼市,的确能救活一大批开发商,但问题是钱从哪来?即便新增1万亿特别国债全部梭哈用于收储,按5折回购3成首付算,也只能撬动5万亿的商品房。

当然了这种操作肯定是行不通的,因为算不过来账:目前大多数城市的商品房租金回报率都不到2%,保障房更低,可能连1.5%都不到。但贷款成本这一项的利率最低就要达到2.4%(PSL)。就算成本和收益勉强持平,但也是在所有收购的房子均能出租的理论状态下。

所以不管怎么算账,国家亲自下场回购商品房做保障房,都不可能有正向收益,只能是往里赔钱。

那是否意味着“收储”这件事行不通?

当然不是,既然全国范围内收储是亏本的买卖,那么在条件允许的城市实施这一救市策略是绝对可行的。

铁锤觉得,未来最可能发生的,是在有显著人口增量的中心城市、省会城市回购商品房改为保障房。原因有二:一是这些城市本身债务负担较小,有操作的余地,因为政府回购商品房,本质是把债务转移到地方身上,救活一批开发商,解决一批三角债。

二是不能只考虑收购的事,不考虑出租的事。只有二三十个中心城市和省会城市收储的保障房,才有可能租出去,因为这些城市有庞大的租房需求。而大部分的普通地级市、县级市、县城则没有这个需求,或者说需求较小,收储相当于把库存从企业手里转到政府手里,收回来处置不掉,危及的可是地方政府的债务安全。

从杭州临安区首批公布的收购房源面积原则上不超过10000平方米来看,目前还只是小范围的试水,并没有形成规模效应。

另外,个人觉得,收储这项工作绝非一年就能完成的,至少需要几年的时间才能完成。

既然收储不是一蹴而就,则影响注定十分有限,更无法和当年的棚改货币化政策相提并论。

如果真是按照铁锤预测的,只在头部的二三十个城市实行,且每年的收储额度在1万亿左右,对楼市的影响也是完全可以预测的:一方面,会加速大中城市市场企稳,因为收储人为干预了市场的供需关系。

另一方面,收储显然也提供了更多租房供给保障,我们按完成250万套商品房的收购任务计算,等于未来保障房市场上会多出250万套房源供应,这无疑最大程度上实现了“租房自由”,与此同时也压低了租金价格。当然了,租金低廉且有保障的保障房,势必也会分流一部分商品房需求。所以从这个角度来看,貌似对商品房的价格也构成利空。

即便未来几年国家真的完成7万亿的商品房收购,我觉得市场也回不到过去了,尤其是过去十多年房价那种令人窒息的逼空式上涨,不可能再出现了,出生人口暴跌是一方面,经济增速放缓则是另一方面。

13 阅读:5221
评论列表
  • Dy 38
    2024-05-17 18:22

    不是降贷款利率的问题! 3年后房子卖完了,又开始涨货款利率的!! 需要降房价!!!

    犟种 回复:
    降是一方面,现在是刚需的大部分有了,人口还在下降,新房也还在慢慢开工,追涨杀跌越降国人越不敢买,都怕买不到最低点。
  • 2024-05-17 20:20

    这一轮深圳楼市的下跌,已经有42个小区的跌幅超过了50%

  • 2024-05-18 02:07

    无论如何都不降价就对了[静静吃瓜]

    过江龙130157 回复:
    2019后的房子都是用来做金融属性炒作的,质量吗
  • 2024-05-18 05:45

    你连盖的钱都没了,回购远比盖的花的多,回购就会有钱?

    用户83xxx58 回复:
    不负责任地日夜加班印钱[得瑟],苦的是人民。
  • 2024-05-17 20:19

    24楼E:2023年新房销售近1000万套。二手约500万套。 其中被骗,心存幻想的炒房人约10~20%,还有些是房产中介的糊涂虫。我认识一些这样的老实人。我劝他们不要炒房,他们听不进去,半年到1年后,再次讨论房价时,他们才知上了房媒,炒煤,观梅的当,可几万到一,二十万没了,今年再次劝他们出手,有的同意了,有的心疼不想割肉。 购房自住的1千多万套。其中误判还将涨价,被骗抄底约占20~40%以上。即真需要购房的只有几百万套。正即1%的家庭有真实的购房需求。

    ae2086 回复:
    你打的字多,感觉错不了。我亲戚03年买的广州猪江新城200方大平层,当年房价30张红牛,现在同地段二手房价18-23个达不溜,他也没说啥啊?[得瑟][得瑟][得瑟]
  • 12345 23
    2024-05-18 06:48

    自作孽,不可活。

  • 2024-05-18 12:16

    灵活高效务实,深入基层,深入产业,深入民众,敏锐不迟顿,了解掌握万业民众真实情况,为人民为万业及时排忧解难,汲取亿万人民智慧汇聚集力量,发挥应该有的功能性正能量作用,及时怏速高效决策实施部暑有力有效政策。 不挖坑不设套不杀鸡取卵不落井下石,真心诚心决心信心心细心全心良心贴心暖心虚心耐心,持续不断清除不务正业简政简洁简便方便,持续不断检查清理清除官卡管卡阻碍,积极主动大力支持扶持帮助各行各业生存发展,为万业提供宽阔大平台通畅安全快速发展的高速路,不挖墙角不吃里扒外维护好国家大轮船行稳致远,万众一心万业兴旺,人民安居乐业富裕幸福生活。

  • 那年 12
    2024-05-18 08:12

    房子既然不好卖,为什么不从改善性需求入手?收购旧房子,旧房子持有者在指定开发商处购买新房,如果收购价,新房价合情合理,三方同意,就可以完成置换,既消化了库存,又满足了改善性需求,一举两得,利国利民,这个是以旧换新最好的办法。

    犟种 回复:
    你想法挺好,老旧小区人家还等改改造-1比1的换呢,你让人贴钱,好多人还等改造暴富呢。根本不现实的东西。
    那年 回复:
    以旧换新必须你情我愿,没有人强迫你
  • 2024-05-18 08:31

    啥时候回购一下a股的上市公司股票啊,股票下跌的可比房价厉害多了。半个月就能套我三五十个点,

  • 2024-05-18 08:12

    搬起石头砸自已的脚!最终债务会越滚越大!

  • 2024-05-18 09:06

    应该给16-22年首套房购房者补贴,在征收2套房房产税,这样才能盘活房地产

  • 2024-05-18 22:57

    印钱买房,高,真高,出这主意的高参不怕下十八层地狱

    用户83xxx58 回复:
    他们家人后代早已移民了
  • 2024-05-18 09:44

    宁死不降价

  • 2024-05-19 09:09

    简简单单问一下:房子是用来干什么的?

  • 2024-05-19 06:51

    不解决恒大等房企遗留问题,树立购房人信用,单纯收购,也不能步入房地产良性循环。只能给房企暂时解套。解套的企业绝对躺平,有啥用?

  • 2024-05-19 10:59

    瞎球说

  • 2024-05-18 11:19

    想想回收的房子都是谁囤的?再想想现在回收的钱都是谁出的?这是房子,如果是牛奶鸡蛋早倒垃圾堆了,资本就是这么的无情[得瑟]

  • 2024-05-19 08:10

    老百姓烂在菜地的蔬菜和果子,能操作回收吗

  • 2024-05-18 12:41

    炒起来

  • aki 2
    2024-05-18 08:45

    7万亿得有多少油水

  • 2024-05-18 02:27

    深圳财政收入5800亿,财政支出5800亿,没有那怕多余的一毛钱

    用户65xxx75 回复:
    有那个城市会收支平衡。
  • 2024-05-18 22:45

    无语了

  • 2024-05-18 06:19

    钱从哪来?房到哪去?

    乌烟瘴气 回复:
    自己印,自己买,不可以吗?
  • 2024-05-18 13:09

    我连租房子的钱都没有,你叫我买房?

  • 2024-05-18 14:20

    怎么回购也不是卖老百姓的价?

  • 2024-05-19 09:36

    就那点资金,连买开放商一个月新增的房子都不够[笑着哭]

  • 2024-05-18 15:30

    不降价再降价继续降价的话,房子没人要!!!!!

楼事心观

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