今年以来，上海二手房市场悄然出现一个值得关注的现象：越来越多的房东选择撤牌不卖，而非像过去那样要么降价抛售要么死扛报价。

相关数据显示，2025年11月，上海二手房房东撤牌率已飙升至15.3%。

01.

市场真相：撤牌率创新高，成交量却意外反弹

上海二手房市场似乎陷入了一种矛盾状态。一方面，房东撤牌率连续创新高；另一方面，成交量却意外反弹。

数据显示，2025年11月上海二手房成交22943套，创下自今年5月以来的最高成交量。

这种矛盾现象揭示了市场的深层分化。当一批房东选择撤牌离场的同时，另一批买家则果断入市，形成鲜明的对比。

市场参与者的行为和心态正在出现巨大分歧：

有房东坚守挂牌价不议价；有买家立马预约看房，看中就买；有房东看空，趁现在迅速降价抛售；也有买家认为房价还要跌，不急于入手。

房价跌幅扩大是导致房东选择撤牌离场的主要原因。去年10月-12月，上海全市二手房环比跌幅约在1%-1.2%，而今年9月以后，跌幅直接扩大到1.5%。

对于一套中外环价值500万的房子来说，每月缩水7万多，这样的速度让不少房东心态失衡。面对市场现状，他们选择“我不卖了”作为无声的抗议。

02.

哪些房东在退场？未来市场…

在这场“静默罢工”中，不同区域和类型的房东表现出截然不同的离场意愿。

数据显示，郊环外的房东离场意愿最低，而市中心房东则成为撤牌主力。尤其引人注目的是，内环内近期商品房的房东，撤牌比例高达惊人的87%——相当于100个下架房源中，87个是房东主动选择不卖的。

房屋类型也决定了房东的心态。老破小房东最没底气，撤牌率全线最低，尤其外环外的老破小，撤牌率还不到10%。而内环内2000年后建的次新房，撤牌率能冲到30%以上。

房子越新，房东越硬气。2015年后的商品房，哪怕在内中环，撤牌率也比同地段动迁房高出一截。这些改善型买家多数不急着套现，房子留着自住或出租都划算。

面对当前市场分化格局，不同类型的购房者需要采取不同策略。

刚需群体应多关注总价300万以下、满五唯一的“老破小”，议价空间较大，基本上能在8%-15%；靠近地铁的次新房抗跌性更强。

改善群体则可关注140-200㎡中大户型，这些产品正享受税费优惠，性价比凸显。同时可留意“卖一买一”置换盘，业主让价意愿有所提升。

当前市场条件下，核心区房产仍是最稳选择。上海房价并未出现全域暴跌，而是呈现“核心区稳、远郊微调”的分化格局。

核心区80-100㎡刚需户型成交均价保持稳定，而远郊房价虽有所调整，也绝非“全域暴跌”。每一次市场调整都是优化资产配置的契机