2013年，曹德旺想在美国买个8万平米的厂房，房东是个犹太人，开价2800万。曹德旺只问了俩问题，就笑着说：“我最多出1500万，不能再加了。” 这话刚落，犹太房东脸上的从容就碎了，沉默半晌，终究点了头——要知道，在商业场上，能让以精明著称的犹太人主动让价千万，曹德旺这俩问题，可比真金白银还顶用。 这厂房可不是什么香饽饽，是通用汽车丢下的“烂摊子”。2008年12月，通用宣布关闭这座位于代顿市莫瑞恩区的工厂，几千工人瞬间丢了饭碗，曾经机器轰鸣的厂区，一下成了“铁锈地带”的标志。 空了整整五年，周边的餐馆、便利店倒了一排，当地人路过都绕着走，觉得这地方晦气。犹太房东攥着这厂房，就像攥着块烫手的石头，早盼着脱手，开价2800万，不过是想碰碰运气，赌来的是个不懂行的外来投资者。 曹德旺偏不吃这一套。他呷了口咖啡，第一个问题就扎进了要害：“空了五年，屋顶防水层换过吗？地下那些机油渗进去的地方，清过没？” 犹太房东眼神闪烁，支吾着说“应该没问题”。 这“应该”俩字，在曹德旺这儿就是破绽。美国的环保条例严到能让人倾家荡产，工业厂房闲置超三年，必须重做土壤和地下水检测，一旦查出油污超标，光治理费就得砸进去上百万。这厂房之前是造皮卡的，几十年下来，油污早渗进了地下土层，真要较真，房东不仅卖不掉房，还得倒贴钱去治污，哪还有底气要高价。 见对方慌了神，曹德旺紧跟着抛出第二个问题，声音都没抬：“这五年的房产税、土地使用税，都交齐了？” 这话直接戳中了犹太房东的软肋。美国的房产税是按房产估值算的，这么大的厂房，一年税费就得几十万，五年没产生收益，房东大概率是拆东墙补西墙，税费早积了一堆欠账。 按当地法律，税费没结清的房产根本过不了户，真要闹到税务局查账，房东光滞纳金就得交哭，还得被拉进信用黑名单。 两个问题问完，犹太房东彻底没了脾气。他这才反应过来，眼前的中国老板不是来“淘金”的冤大头，是把一切都摸得透亮的内行人。其实早在谈判前，曹德旺就派团队把这厂房的底裤都扒干净了，从通用关厂的具体日期，到俄亥俄州的环保细则，甚至连房东前几年的纳税记录，都查得一清二楚。 1500万的报价，早把后续治污、补税的成本都算进去了，这可不是压价，是给双方都留了余地。 没人觉得曹德旺占了便宜，反而觉得这老板的算盘打得能当乐器弹。更绝的还在后面，1500万买下厂房，又投1500万改造，转头俄亥俄州政府就把3000万补贴送上门。原来当地为了盘活“铁锈地带”，早出台了招商政策：只要企业能带动1500人以上就业，不仅税费全免，还能拿专项补贴。 曹德旺选这儿的时候，早把政策条文背下来了，等于买厂房和改造的钱，全让政府给“报销”了，这波操作，连当地商会都夸“太会玩”。 2014年，福耀美国工厂正式投产，这座闲置五年的厂房，一下成了全球最大的汽车玻璃工厂。之前失业后只能挤闺蜜地下室的叉车工吉尔，第一天来上班就哭了，因为一个月工资够她租套带阳台的公寓。 曹德旺没像其他外资老板那样急着榨利润，反而从国内派来上百个工程师，手把手教美国工人磨玻璃，哪怕初期废品率飙到30%，也没裁过一个人。 后来有人问曹德旺，当时怎么敢笃定房东会让步。他摆摆手说：“生意不是赌运气，是算明白账。他拿厂房当筹码，我拿规则当底气。” 这话背后，是福耀二十多年的美国布局——1995年就在美设办事处，2001年打反倾销官司时，曹德旺把美国贸易法背得比律师还熟。2013年那波砍价，不过是他几十年商战经验的冰山一角。 比起砍下去的1300万，曹德旺的眼光更让人佩服。他早算准美国天然气价是中国的三分之一，电价是一半，把工厂建在这儿，既能避开关税，又能挨着通用、福特的生产线。后来《美国工厂》火遍全球，大家都惊叹这个中国老板在“铁锈地带”创造的奇迹，却少有人知道，这一切的起点，是谈判桌上那两个直击要害的问题。 真正的生意人，从不是靠嘴皮子赢，而是像曹德旺这样，把风险、规则、成本都算在前面，让对手不得不服。